Contrato de Locação de Terreno Urbano e Lote: Cláusulas de Construção e Uso Comercial

O lote ou terreno vago possui grande atratividade para empreendedores que precisam de área livre sem incorrer nos altos custos de aluguel de prédios prontos. Os usos mais frequentes incluem:

• Estacionamentos rotativos e mensalistas em regiões centrais;

• Instalação de centros de lava-rápido e estética automotiva;

• Pátios de estocagem de caminhões, maquinário ou materiais de construção;

• Instalação de módulos habitacionais, contêineres ou quadras de areia (beach tennis).

O contrato deve delimitar a atividade permitida para garantir que o locatário não desenvolva atividades ilícitas, depósito de lixo tóxico ou descarte clandestino de entulho.

O ponto de maior litígio na locação de terrenos diz respeito às benfeitorias e acessões (galpões, escritórios pré-moldados, muros, pisos de concreto e instalações elétricas).

Pelo Código Civil (Artigo 1.255), toda construção em terreno alheio presume-se feita em proveito do proprietário do solo. No entanto, se o inquilino gastar R$ 100 mil para erguer uma estrutura, ele poderá pleitear indenização ou retenção se o contrato for omisso.

Por isso, a cláusula contratual de renúncia deve ser explícita: 'Todas as acessões, reformas, nivelamentos e construções erguidas pelo locatário dependerão de prévia autorização escrita do locador e, ao término da locação, incorporar-se-ão definitivamente ao terreno sem qualquer direito a retenção ou indenização, podendo o locador, a seu critério, exigir a demolição e entrega do lote livre e desimpedido'.

Terrenos baldios sofrem fiscalização pesada do poder municipal, com multas por mato alto, acúmulo de água parada (foco de dengue) e calçadas esburacadas.

O contrato de aluguel de lote deve atribuir categoricamente ao locatário:

• O pagamento tempestivo do IPTU e taxas de coleta de lixo municipais;

• O dever de manter o terreno limpo, capinado, dedetizado e fechado com muro ou cerca em perfeito estado de conservação;

• A obrigação de zelar pelas confrontações e marcos divisórios, impedindo invasões ou ocupações clandestinas de vizinhos.

Mesmo sem paredes, o terreno exige vistoria minuciosa: estado do solo (plano, em declive ou com aterro), existência de árvores nativas preservadas por órgãos ambientais, ligação de padrão de energia e água, e condições de mourões e portões.

Anexar a cópia da matrícula com a certidão de confrontações e fotos do terreno protege ambas as partes contra divergências futuras sobre limites de divisas.