Termo de Locação e Reserva de Imóvel: O que é e Quando Usar

Compreender a diferença evita falsas expectativas e litígios durante a negociação:

• Termo de Reserva / Proposta de Locação: É um pacto preliminar (Artigos 462 a 466 do Código Civil). Nele, o interessado formaliza o valor da oferta, a garantia proposta e muitas vezes deposita um sinal (arras). O proprietário assume a obrigação de não oferecer o imóvel a outros candidatos durante o período de análise de crédito;

• Contrato de Locação Definitivo: É o negócio concluído e assinado. Nele constam todas as cláusulas executivas, prazos, laudo de vistoria, entrega de chaves e transferência efetiva da posse direta.

Um simples 'termo' sem as cláusulas de garantia, vistoria e prazo não substitui a segurança de um contrato de locação completo e atualizado.

O termo de reserva é especialmente útil em quatro situações práticas de mercado:

1. Imóvel muito disputado: O interessado deseja garantir a preferência enquanto reúne os documentos do fiador ou contrata a apólice de seguro fiança;

2. Imóvel em fase de pequenos reparos: O proprietário está terminando a pintura ou consertos hidráulicos antes de redigir o laudo de vistoria definitiva;

3. Inquilino anterior ainda desocupando: O novo locatário firma a reserva com data certa para início da locação assim que as chaves forem entregues;

4. Análise de Crédito Complexa: Fixa-se prazo de 3 a 5 dias úteis para checagem de certidões cíveis, protestos e comprovação de renda.

Essa é a cláusula de ouro que todo termo de reserva deve conter:

• Se a reprovação do cadastro do locatário ocorrer por critérios objetivos da imobiliária ou proprietário (ex: score de crédito incompatível, restrição nos órgãos de proteção ao crédito ou garantia insuficiente), o valor do sinal deve ser devolvido INTEGRALMENTE ao pretendente em até 24 ou 48 horas;

• Não pode haver retenção punitiva de valores quando o negócio não se concretiza por impossibilidade cadastral alheia à má-fé do interessado.

Aprovado o cadastro dentro do prazo do termo de reserva:

1. O valor eventualmente adiantado como sinal é convertido compulsoriamente como abatimento no primeiro mês de aluguel ou alocado na conta da caução locatícia;

2. As partes assinam o Contrato de Locação Residencial ou Comercial com todas as formalidades legais, anexando o Laudo de Vistoria de Entrada com fotos detalhadas do imóvel.