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INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL E COMERCIAL
(Fundamentado na Lei Federal nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra), Decreto nº 59.566/1966 e nos Artigos 565 a 578 e 1.142 a 1.149 do Código Civil Brasileiro.)
CLÁUSULA PRIMEIRA - DO OBJETO E DA DESTINAÇÃO DA ÁREA: Pelo presente instrumento, o ARRENDADOR cede em arrendamento ao ARRENDATÁRIO a posse e o uso temporário de uma gleba de terras com área de [Área em Hectares ou Alqueires], integrante do imóvel rural denominado [Nome da Fazenda/Sítio], registrado sob a Matrícula nº [Número da Matrícula] do Cartório de Registro de Imóveis de [Comarca/UF], cadastrado no INCRA sob nº [Código INCRA] e no CAR sob nº [Código CAR], destinando-se a referida área exclusivamente para a atividade de [Descrever atividade: plantio de grãos / cultivo de café / pecuária e pastoreio de bovinos], sendo expressamente vedada a alteração da destinação sem consentimento prévio e por escrito do ARRENDADOR.
CLÁUSULA SEGUNDA - DO PREÇO, DA INDEXAÇÃO E DA FORMA DE PAGAMENTO: O preço anual do arrendamento é fixado na quantia certa de R$ [Valor Anual em Reais] ([Valor por Extenso]), a ser pago em [Número de Parcelas] parcelas até o dia [Data de Vencimento], mediante depósito ou transferência bancária para a conta corrente de titularidade do ARRENDADOR [Dados Bancários/Chave PIX]. Fica pactuado, em consonância com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que para fins de atualização e liquidação monetária anual, o valor corresponderá ao equivalente pecuniário a [Quantidade] sacas de soja de 60kg (ou arrobas de boi gordo), apuradas pela cotação oficial à vista divulgada pela [CEPEA/ESALQ ou Cooperativa Local] na data do efetivo pagamento.
CLÁUSULA TERCEIRA - DO PRAZO CONTRATUAL E DA NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA: O presente contrato vigorará pelo prazo determinado de [Ex: 3 anos / 5 anos], iniciando-se em [Data de Início] e encerrando-se impreterivelmente em [Data de Término], após o término da colheita do ciclo produtivo em curso. Caso o ARRENDADOR pretenda retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou havendo proposta de terceiro para novo arrendamento, deverá expedir notificação extrajudicial com antecedência mínima de 6 (seis) meses antes do termo final, sob pena de renovação automática do contrato, em estrita observância ao Artigo 95, incisos IV e V, da Lei Federal nº 4.504/1964.
CLÁUSULA QUARTA - DA PRESERVAÇÃO AMBIENTAL E DO CADASTRO AMBIENTAL RURAL: O ARRENDATÁRIO assume a responsabilidade civil, administrativa e penal exclusiva pela estrita observância das leis ambientais vigentes (Lei nº 12.651/2012 - Código Florestal), obrigando-se a manter intocadas as Áreas de Preservação Permanente (APP) e Reserva Legal delimitadas no CAR. Fica terminantemente proibido o desmatamento não autorizado, o uso indiscriminado de defensivos agrícolas em desacordo com as normas do MAPA, o descarte de embalagens vazias fora dos postos de recolhimento credenciados e a queima de vegetação, respondendo o ARRENDATÁRIO integralmente perante órgãos fiscalizadores (IBAMA, Secretarias Estaduais de Meio Ambiente e Ministério Público).
CLÁUSULA QUINTA - DAS BENFEITORIAS E CONSERVAÇÃO: O ARRENDATÁRIO obriga-se a manter em perfeito estado de conservação as cercas, pastagens, estradas internas, pontes e benfeitorias existentes, realizando as manutenções ordinárias por sua conta. Toda e qualquer benfeitoria útil ou voluptuária somente poderá ser introduzida mediante expressa autorização por escrito do ARRENDADOR, não gerando direito à indenização ou retenção do imóvel findo o contrato, incorporando-se definitivamente à propriedade rural.
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Modelos Genéricos da Web
Alto risco jurídico e perda de tempo- Modelos genéricos estipulam pagamento direto em produto (ex: '50 sacas por alqueire'), gerando cláusula nula pelo Art. 18 do Decreto 59.566/66 e extinção do processo no STJ
- Ignoram os prazos mínimos inderrogáveis do Estatuto da Terra (3, 5 ou 7 anos), gerando decisões judiciais que obrigam o proprietário a manter o arrendatário por mais anos
- Não preveem a notificação premonitória formal de 6 meses, fazendo com que o arrendador perca o prazo de retomada da terra e o contrato se renove automaticamente
- Deixam o proprietário desprotegido contra multas ambientais pesadas do IBAMA e contaminação de nascentes provocada pelo arrendatário
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- Prazos mínimos corretos e cláusula expressa regulando a notificação premonitória de 6 meses para proteger a retomada da posse
- Blindagem ambiental completa com responsabilidade exclusiva do arrendatário perante o CAR, Código Florestal e órgãos de fiscalização
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O que é o Contrato de Arrendamento e quais as exigências do Estatuto da Terra?
O Contrato de Arrendamento Rural é o negócio jurídico agrário pelo qual o proprietário (arrendador) cede temporariamente ao arrendatário o uso e a posse de um imóvel rural (ou de parte dele), incluindo ou não benfeitorias, pastagens ou instalações, para o exercício de atividade agrícola, pecuária, agroindustrial ou mista, mediante retribuição certa em dinheiro.
Regido pelo Estatuto da Terra (Lei Federal nº 4.504/1964) e pelo Decreto Regulamentador nº 59.566/1966, o arrendamento rural possui normas de ordem pública que NÃO podem ser derrogadas pela vontade das partes. Entre elas estão: (1) os prazos mínimos inderrogáveis (3 anos para lavoura temporária ou pecuária de pequeno porte, 5 anos para lavouras permanentes ou pecuária de grande porte, e 7 anos para exploração florestal); (2) a obrigatoriedade de fixação do preço em dinheiro (admitindo-se indexação ou paridade com base em cotação de commodities, conforme jurisprudência do STJ, para evitar a nulidade da cláusula); e (3) o direito de preferência legal do arrendatário em caso de venda do imóvel ou renovação contratual, exigindo notificação formal com antecedência mínima de 6 meses.
Além do meio rural, o Contrato de Arrendamento também é amplamente utilizado no meio empresarial e comercial (arrendamento de ponto comercial, galpões logísticos, estabelecimentos com trespasse temporário e maquinários pesados), regido pelos Artigos 565 a 578 e 1.142 a 1.149 do Código Civil, blindando o proprietário contra responsabilidades trabalhistas, danos ao patrimônio e desvio de clientela.
Tipos de Contrato que Elaboramos:
Arrendamento Rural para Lavoura / Agricultura
Para cultivo de soja, milho, trigo, cana-de-açúcar, café ou hortifrúti, com delimitação em hectares/alqueires, regime de conservação do solo e ciclo de colheita.
Arrendamento Rural para Pastagem e Pecuária
Para criação ou engorda de gado de corte, gado leiteiro ou equinos, com definição de capacidade de suporte de cabeças de gado por alqueire/hectare e zelo pelas pastagens.
Arrendamento Comercial de Ponto e Estabelecimento
Para cessão temporária de prédio comercial, restaurante, posto de combustível, pousada ou indústria, incluindo maquinário, mobiliário e fundo de comércio.
Arrendamento de Máquinas Agrícolas e Equipamentos
Para locação e operação de tratores, colheitadeiras, pulverizadores e pivôs de irrigação, com controle por horímetro e responsabilidade por manutenção preventiva e avarias.
Arrendamento com Casa de Moradia e Benfeitorias
Inclui residência de colonos, galpões, silos, currais e cercas, com inventário detalhado de entrega e obrigação de devolução nas mesmas condições de conservação.
Cláusulas Críticas que Incluímos no Seu Documento:
1. Fixação do Preço em Dinheiro e Indexação Legal (Art. 18 do Decreto 59.566/66)
IndispensávelEstipulação do valor do arrendamento em moeda corrente nacional, com cláusula de equivalência à cotação oficial de sacas de soja ou arrobas de boi alinhada ao entendimento do STJ.
💡 Por que é vital: Evita a nulidade judicial da cobrança que atinge modelos amadores que fixam pagamento direto em produtos in natura.
2. Prazos Mínimos Legais e Notificação Premonitória de 6 Meses
IndispensávelPrevisão do prazo legal correspondente à atividade e estipulação expressa do prazo de 6 meses de antecedência para notificação de desocupação ou renovação (Art. 95, IV e V da Lei 4.504/64).
💡 Por que é vital: Garante que o proprietário consiga retomar sua terra sem ser surpreendido por prorrogação tácita imposta pela Justiça.
3. Direito de Preferência do Arrendatário na Alienação (Art. 92, § 3º)
IndispensávelRegulamentação das condições de notificação para exercício de preferência na compra e prazo de 30 dias para manifestação, resguardando o arrendador.
💡 Por que é vital: Blinda a venda da fazenda ou ponto comercial contra pedidos de anulação ou adjudicação compulsória por parte do arrendatário.
4. Proteção Ambiental, CAR e Responsabilidade Exclusiva
IndispensávelObrigação rígida de respeito às Áreas de Preservação Permanente (APP), Reserva Legal e Cadastro Ambiental Rural (CAR), proibindo queimadas e uso indevido de defensivos.
💡 Por que é vital: Impede que o proprietário da terra seja autuado pelo IBAMA ou responda criminalmente por infrações ambientais cometidas pelo arrendatário.
5. Regime de Benfeitorias Úteis, Necessárias e Voluptuárias
IndispensávelDefinição de quais benfeitorias necessitam de autorização prévia por escrito do proprietário e quais geram ou não direito de indenização e retenção da posse.
💡 Por que é vital: Evita que o arrendatário faça construções desnecessárias e depois trave a devolução do imóvel exigindo indenizações milionárias.
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"Arrendei 120 hectares para plantio de soja e estava com medo de fazer contrato errado que fixasse sacas de soja e desse problema no STJ. A equipe do Ymoveis montou o contrato em meia hora com a cláusula certa de indexação em reais e notificação de 6 meses. Documento impecável por R$ 27!"
"Precisava arrendar uma pastagem para 300 cabeças de gado de corte. O contrato veio com número máximo de animais por hectare, prazo de 3 anos do Estatuto da Terra e vistoria das cercas e currais. O arrendatário assinou sem questionar."
"Fiz o arrendamento de um ponto comercial com maquinário completo de restaurante. O contrato veio com inventário de bens, seguro e proteção contra passivos trabalhistas. Atendimento muito rápido no WhatsApp."
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