Contrato de Locação Comercial para Franquias: Regras e Cláusulas

Na estruturação da locação de uma franquia, existem dois modelos contratuais predominantes no Brasil:

• Modelo Direto (Franqueado Locatário com Anuência da Franqueadora): O franqueado assina diretamente o contrato com o proprietário, mas insere cláusula autorizando expressamente a franqueadora a assumir a locação caso ocorra descredenciamento da unidade ou rescisão do contrato de franquia;

• Modelo Indireto (Franqueadora Locatária e Sublocação ao Franqueado): A matriz da franqueadora aluga o ponto do proprietário e subloca a sala ao franqueado investidor. Nesse formato, a Lei nº 13.966/2019 autoriza expressamente que o valor cobrado do franqueado seja superior ao aluguel pago ao proprietário, desde que previsto na Circular de Oferta de Franquia (COF).

Toda franquia exige identidade arquitetônica rígida (fachada padronizada, cores institucionais, instalações elétricas trifásicas reforçadas e tubulações para equipamentos específicos):

• O contrato de locação deve autorizar expressamente a realização dessas reformas estruturais e estéticas sem necessidade de aditivos para cada modificação;

• Cláusula de Devolução das Chaves: O proprietário e a franqueadora devem pactuar previamente se, ao final da locação, o imóvel precisará ser revertido integralmente ao estado original ou se as benfeitorias úteis/necessárias ficarão incorporadas ao imóvel sem indenização.

A preservação do ponto comercial ao longo dos anos é o ativo mais valioso de uma franquia de sucesso:

• Se o contrato for celebrado com prazo mínimo de 5 anos (ou renovações sucessivas somando 5 anos), o locatário tem direito à Ação Renovatória compulsória do Artigo 51 da Lei 8.245/91;

• Pela jurisprudência dominante, caso a locatária originária seja a franqueadora e o operador seja o franqueado em sublocação regular, tanto a franqueadora quanto o franqueado possuem legitimidade ativa para pleitear judicialmente a renovação forçada do contrato.

Dada a magnitude dos investimentos em estoques e maquinários:

1. Fiança Bancária ou Carta de Fiança Corporativa: Emitida por instituição financeira de primeira linha, garante pagamento imediato sem discussão jurídica;

2. Seguro Fiança Comercial: Apólice corporativa contratada em nome da pessoa jurídica do franqueado com cobertura para aluguel, condomínio, IPTU e eventuais multas rescisórias;

3. Fiança dos Sócios com Aval Pessoal: O proprietário exige que os sócios-proprietários da franquia assinem como fiadores solidários da pessoa jurídica.