Termo de Entrega de Chaves ao Locatário: O Que É, Importância Jurídica e Modelo

O termo de entrega de chaves ao locatário (frequentemente denominado termo de imissão na posse) é o documento formal que atesta a data e o horário exatos em que o proprietário ou a imobiliária transferiu a posse direta do imóvel locado para as mãos do inquilino.

Embora o contrato de locação possa ter sido assinado dias antes, a relação locatícia na prática só se consuma plenamente quando o locatário recebe os meios físicos de acesso ao imóvel (chaves, controles remotos, tags e senhas).

Esse documento cumpre uma função probatória vital: define o marco inicial inequívoco a partir do qual nascem os direitos de moradia do locatário e, reciprocamente, as suas obrigações de arcar com os aluguéis proporcionais, contas de energia elétrica, água, condomínio e conservação da coisa.

Existe um entendimento pacificado e unânime no Superior Tribunal de Justiça (STJ) e em todos os Tribunais de Justiça estaduais do país:

A obrigação do inquilino de pagar aluguel, condomínio e IPTU só tem início a partir da data da efetiva disponibilização do imóvel com a entrega física das chaves, e JAMAIS a partir da data de assinatura da minuta contratual ou de aprovação de cadastro.

Se o contrato de locação foi assinado no dia 1º, mas as chaves só foram entregues ao inquilino no dia 15 (seja por demora da imobiliária, finalização de pequenos reparos ou troca de fechadura), o locador só pode cobrar o aluguel proporcional a partir do dia 15.

Cobrar aluguel de período anterior à entrega das chaves configura enriquecimento sem causa do proprietário e cobrança indevida, sujeitando o locador a restituir os valores ou abatê-los nas mensalidades subsequentes.

Um erro comum é redigir um termo genérico dizendo apenas 'recebi as chaves do imóvel'. Um documento seguro deve discriminar cada item entregue:

- Quantidade de cópias da chave da porta principal de entrada;

- Chaves de portas internas (quartos, banheiros e cozinha);

- Chaves de portão social, grades ou portaria externa;

- Chave da caixa de correspondência individual;

- Controles remotos de acionamento de portão eletrônico da garagem (com teste de funcionamento);

- Tags eletrônicas de proximidade, cartões magnéticos ou senhas digitais cadastradas no condomínio.

Dessa forma, ao término da locação, o locador poderá exigir a devolução exata da mesma quantidade de chaves e controles, ou cobrar o custo de cópias e reprogramação caso algum item seja extraviado.

O termo de entrega de chaves deve ser obrigatoriamente anexado ao Laudo de Vistoria Inicial de Entrada.

No momento em que o locatário assina o recebimento das chaves, o termo deve conceder um prazo formal de conferência (habitualmente de 48 horas a 7 dias corridos) para que o novo morador teste todas as instalações hidráulicas, elétricas, descargas, tomadas, fechaduras e registros de gás.

Caso o inquilino encontre alguma anomalia oculta não percebida na vistoria preliminar, poderá notificar a imobiliária ou o proprietário dentro desse prazo para que o laudo seja aditado ou o reparo seja providenciado pelo dono antes do início regular do uso.

Outra cláusula essencial que deve constar no termo de entrega de chaves é o compromisso formal do locatário de transferir imediatamente a titularidade das contas de consumo (energia elétrica junto à concessionária local e água/esgoto) para o seu próprio CPF em até 5 a 10 dias úteis.

O termo deve conter o número da unidade consumidora (código do cliente) e a leitura exata dos medidores (relógio de luz e hidrômetro) no dia da entrega das chaves, assegurando que o novo morador pague apenas pelo consumo que realizar a partir daquele momento.

Isso evita que o proprietário receba cobranças indevidas de períodos anteriores ou que venha a ter seu nome negativado por consumo do inquilino.