Entrega de Chaves e Vistoria de Entrada: Como Blindar o Proprietário e o Inquilino

Entregar as chaves de um imóvel sem um laudo minucioso de vistoria de entrada assinado pelo inquilino é um dos maiores erros que um proprietário ou corretor de imóveis pode cometer.

O artigo 23, inciso III da Lei do Inquilinato estabelece que o locatário é obrigado a 'restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal'.

A pergunta processual inevitável é: como o juiz saberá exatamente em que estado o inquilino recebeu o imóvel se não houver um documento assinado na data da entrega das chaves descrevendo a situação de cada cômodo?

Sem o laudo inicial com fotos anexas, presume-se que eventuais estragos encontrados no final já existiam no início, impedindo o locador de reter caução ou cobrar reparos na Justiça.

No dia agendado para o recebimento das chaves, locador e locatário devem percorrer juntos o imóvel munidos do laudo e conferir item por item:

1. Pintura e paredes: conferir se a tinta é nova, se há marcas de mãos, furos de quadros anteriores, bolhas de umidade ou manchas de mofo;

2. Esquadrias e vidros: testar trincos de janelas, roldanas de portas de correr, trancas de portas e conferir se não há vidros trincados;

3. Instalações hidráulicas: abrir todas as torneiras simultaneamente, acionar descargas, checar se os ralos escoam a água rapidamente e verificar se não há gotejamento sob pias e lavatórios;

4. Instalações elétricas: testar interruptores, disjuntores no quadro de força, campainha, interfone e tomadas (com chave de teste ou carregador de celular);

5. Pisos e revestimentos: verificar azulejos soltos, pisos trincados ou lascados e rodapés danificados.

Muitos defeitos em um imóvel residencial não são perceptíveis em uma visita rápida de 20 minutos durante o dia. Alguns problemas só aparecem quando a família efetivamente se muda e começa a utilizar o chuveiro elétrico, a máquina de lavar e a iluminação noturna.

Por isso, o termo de entrega de chaves deve estipular expressamente um prazo de carência para contestação (habitualmente entre 5 e 10 dias corridos).

Dentro desse prazo, o inquilino tem a faculdade de enviar uma notificação por escrito (via e-mail ou WhatsApp formal com protocolo) listando divergências encontradas, tais como: tomadas em curto, cheiro de esgoto em ralos, vazamento na caixa acoplada ou cupim em armários embutidos.

O proprietário deve então providenciar o conserto imediato às suas expensas (art. 22 da Lei 8.245/91) ou autorizar a inclusão de uma ressalva no laudo original.

É fundamental distinguir a natureza dos problemas que podem surgir após a entrega das chaves:

- Vícios ocultos e estruturais (obrigação do locador): vazamentos em tubulações embutidas na parede, infiltrações vindas do telhado, problemas no quadro de disjuntores principal ou entupimento geral da rede de esgoto da rua. O dono deve consertar imediatamente sem custos para o inquilino;

- Manutenções ordinárias de uso (obrigação do locatário): queima de resistências de chuveiro após meses de uso, troca de lâmpadas queimadas pelo uso contínuo, lubrificação de fechaduras e limpeza regular de ralos.

Atualmente, a melhor prática para imobiliárias e proprietários particulares é a assinatura eletrônica com carimbo de tempo:

1. Realize a vistoria fotográfica e compile as imagens e descrições em um arquivo PDF único;

2. Insira a cláusula de termo de entrega de chaves discriminando os itens e o prazo de contestação de 7 dias;

3. Colete a assinatura eletrônica do locador, locatário e duas testemunhas via plataforma digital segura ou Gov.br;

4. Mantenha os arquivos na nuvem com trilha de auditoria completa.

Esse processo digital é juridicamente incontestável e elimina pilhas de papéis e álbuns de fotos impressas.