Termo Aditivo de Contrato de Aluguel: Quando Usar, Validade e Modelo Prático
O que é o Termo Aditivo de Aluguel e quando ele deve ser utilizado?
Muitas vezes, ao longo dos meses ou anos de uma relação de locação residencial ou comercial, as circunstâncias mudam: o locador concorda em dar um desconto temporário durante uma reforma, o inquilino quer renovar por mais 30 meses ou o fiador original faleceu e precisa ser substituído.
Em vez de rescindir o contrato antigo (o que demandaria novo laudo de vistoria e custos adicionais), as partes celebram um Termo Aditivo.
O aditivo mantém 100% das cláusulas originais intactas, alterando exclusivamente as cláusulas expressamente mencionadas no seu texto.
Assinatura do Fiador Obrigatória: Se a locação tiver fiador e o aditivo aumentar o valor do aluguel ou prorrogar o prazo por tempo determinado, o fiador DEVE assinar o termo aditivo! Pela Súmula 214 do STJ, o fiador não responde por obrigações decorrentes de aditamento ao qual não anuiu formalmente.
As 4 situações mais frequentes em que se faz um Termo Aditivo
O aditamento é o caminho ideal para:
1. Prorrogação de Prazo de Vigência: Renovação do contrato por mais 12, 24 ou 30 meses determinados, mantendo o benefício da denúncia vazia;
2. Alteração do Valor do Aluguel: Concessão de bonificação de pontualidade, desconto transitório ou majoração por reformas executadas pelo proprietário;
3. Substituição ou Exoneração da Garantia Locatícia: Troca do fiador antigo por outro fiador com imóvel quitado, ou substituição de fiador por caução em dinheiro;
4. Inclusão ou Exclusão de Locatários: Casais que se separam e um deles deixa o imóvel, retirando seu nome da responsabilidade solidária da locação.
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O que deve constar obrigatoriamente no Termo Aditivo?
Para ter força executiva extrajudicial plena (Artigo 784, III do CPC), o aditivo deve conter:
• Referência expressa ao Contrato Primitivo de Locação (data de celebração original e qualificação das partes);
• Redação clara e inequívoca da nova cláusula modificada (ex: 'A Cláusula Terceira do contrato original passa a vigorar com a seguinte redação...');
• Cláusula de Ratificação: Confirmação de que todas as demais cláusulas do contrato principal permanecem inalteradas e plenamente vigentes;
• Data, local e assinaturas de locador, locatário, fiadores (se houver) e 2 testemunhas (ou validação digital pelo Gov.br).
O Termo Aditivo precisa ser registrado em cartório?
Não. O termo aditivo tem validade plena a partir da assinatura das partes. Caso o contrato principal tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis (para Cláusula de Vigência), o aditivo que alterar prazos ou valores também deve ser averbado na matrícula imobiliária.
Perguntas Frequentes sobre Direito Imobiliário & Locações
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