Índice Anual de Aluguel: Qual Escolher (IPCA, IGP-M ou IVAR) e Como Calcular o Reajuste
1. A Regra de Ouro: Periodicidade Mínima de 12 Meses (Lei 9.069/95)
No Brasil, o reajuste de aluguel com periodicidade inferior a 1 (um) ano é **terminantemente nulo de pleno direito** (Artigo 28 da Lei Federal nº 9.069/1995 e Artigo 18 da Lei do Inquilinato nº 8.245/1991).
O proprietário não pode aumentar o aluguel a cada 3 ou 6 meses, mesmo que haja cláusula contratual prevendo isso.
Além disso, o Artigo 17 da Lei do Inquilinato proíbe categoricamente fixar o valor do aluguel ou o seu reajuste em salário mínimo ou atrelado à variação de moeda estrangeira (dólar ou euro).
2. Qual Índice Escolher no Contrato: IPCA, IGP-M ou IVAR?
Existem três índices consagrados no mercado imobiliário brasileiro:
1. **IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo - IBGE):** É a inflação oficial do país. Hoje é o **índice mais recomendado** por advogados e imobiliárias para locações residenciais e comerciais, pois reflete o aumento real do custo de vida e do poder de compra das famílias, mantendo a previsibilidade;
2. **IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado - FGV):** O índice tradicionalmente utilizado por décadas. Como 60% da sua composição é atrelada a preços de atacado e cotação do dólar (IPA), o IGP-M sofre forte volatilidade cambial. Em anos de crise externa, ele pode explodir ou até registrar deflação negativa;
3. **IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais - FGV):** Criado especificamente pela FGV para medir os valores reais dos contratos de locação residencial praticados nas grandes capitais brasileiras, sendo uma alternativa técnica moderna.
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3. Como Calcular o Novo Valor do Aluguel Passo a Passo
O cálculo oficial do reajuste anual deve utilizar o índice acumulado dos últimos 12 meses disponibilizado pelo Banco Central ou IBGE/FGV no mês imediatamente anterior ao aniversário do contrato:
- **Exemplo Prático:** Suponha um aluguel de R$ 2.000,00 cujo contrato completou 12 meses em setembro. Se o IPCA acumulado nos últimos 12 meses for de 4,5%, multiplica-se R$ 2.000,00 por 1,045;
- O novo valor mensal passa a ser de **R$ 2.090,00**, que vigorará pelos próximos 12 meses ininterruptos;
- **E se o índice der negativo (deflação)?** A praxe de mercado e os contratos modernos estipulam a cláusula de não redução: em caso de deflação no período, o valor do aluguel é mantido congelado, sem redução nominal.
4. Diferença Entre Reajuste Anual e Ação Revisional (Art. 19)
Não confunda o reajuste anual pelo índice da inflação com a revisão do valor de mercado:
- O **reajuste anual** apenas recompõe a perda inflacionária da moeda;
- Já a **Ação Revisional de Aluguel (Artigo 19 da Lei 8.245/91)** pode ser proposta por qualquer uma das partes (locador ou inquilino) após **3 anos ininterruptos** de contrato, com a finalidade de ajustar o aluguel ao preço real de mercado da região com base em Laudo de Avaliação Mercadológica.
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Perguntas Frequentes sobre Imobiliário
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