Quebra de Contrato de Aluguel com Caução: Como Calcular a Multa Proporcional e Devolver o Saldo

**Absolutamente NÃO!** Reter a totalidade da caução em dinheiro de forma automática quando o inquilino sai antes do prazo é prática abusiva e ilegal, configurando enriquecimento ilícito (Artigo 884 do Código Civil).

A caução locatícia (Artigo 38, § 2º, da Lei nº 8.245/1991) não é uma multa pré-paga de propriedade do locador: ela é uma **garantia sob custódia**, cujo montante continua pertencendo ao inquilino.

O dinheiro da caução deve ficar depositado em conta poupança conjunta vinculada à locação. Em caso de rescisão antecipada, o locador só pode abater daquele saldo duas coisas específicas:

1. A **multa rescisória proporcional** pelo rompimento antecipado do prazo;

2. Eventuais faturas de consumo em aberto (luz, água, condomínio) e reparos de danos comprovados em laudo de vistoria de saída.

Todo o saldo excedente DEVE ser obrigatoriamente devolvido ao locatário no momento da entrega formal das chaves.

O Artigo 4º da Lei do Inquilinato determina que o locatário pode devolver o imóvel pagando a multa pactuada, 'proporcional ao período de cumprimento do contrato'.

Veja um exemplo prático de cálculo:

- **Prazo total do contrato:** 30 meses;

- **Valor do aluguel:** R$ 2.000,00;

- **Caução depositada no início (3 meses):** R$ 6.000,00;

- **Multa cheia estipulada em contrato:** 3 aluguéis (R$ 6.000,00);

- **Tempo cumprido pelo inquilino:** 10 meses (restando 20 meses para o fim).

**Fórmula da Multa Proporcional:**

Multa = (Multa Total ÷ Prazo Total) × Meses Restantes

Multa = (R$ 6.000,00 ÷ 30) × 20 = R$ 200,00 × 20 = **R$ 4.000,00**.

**Prestação de Contas da Caução:**

- Caução com rendimento aproximado: R$ 6.300,00;

- Menos a multa proporcional devida: - R$ 4.000,00;

- **Saldo líquido que o dono DEVE devolver ao inquilino: R$ 2.300,00**.

A Lei do Inquilinato e os contratos bem redigidos preveem duas situações em que o inquilino fica **100% isento da multa**, devendo receber a caução integral de volta:

- **Transferência de Emprego (Art. 4º, Parágrafo Único):** Se o locatário for transferido de localidade pelo seu empregador (privado ou público) e notificar o locador por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência acompanhado da carta da empresa, nenhuma multa pode ser cobrada;

- **Cláusula de Desocupação Sem Multa Após 12 Meses:** Cláusula muito comum no mercado que autoriza o inquilino a rescindir o contrato sem multa após cumprir os primeiros 12 meses de vigência.

Para evitar que inquilino ou proprietário entrem na Justiça após a entrega das chaves, o abatimento da multa e devolução do saldo deve ser discriminado no **Termo de Rescisão de Locação e Devolução de Caução**.

Nesse documento, anexam-se:

- O extrato bancário da conta poupança da caução com os juros capitalizados;

- A memória de cálculo matemática da multa proporcional;

- Os comprovantes das contas finais de água e luz quitadas;

- O comprovante da transferência bancária (PIX) do saldo remanescente.

Com as assinaturas de ambas as partes, dá-se quitação mútua e irrevogável, extinguindo qualquer pendência financeira futura.

Evite prejuízos e disputas na Justiça utilizando contratos com regras matemáticas expressas de caução e rescisão proporcional.

No Ymoveis.com, nós elaboramos seu Contrato de Aluguel com Caução em Dinheiro e Termos de Rescisão com todas as proteções da Lei nº 8.245/1991 por apenas R$ 27.

Receba em Word editável e PDF no seu WhatsApp em até 30 minutos e só pague via PIX após conferir o documento.