Conta Poupança para Caução de Aluguel: De Quem São os Rendimentos e Como Abrir?
Por que a Lei do Inquilinato exige o depósito em conta poupança?
O artigo 38, § 2º da Lei nº 8.245/1991 determina textualmente: 'A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens e rendimentos dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva'.
O legislador brasileiro instituiu essa regra para resguardar o patrimônio do inquilino contra a perda do poder de compra pela inflação e, simultaneamente, impedir que o locador utilize os recursos alheios para especulação financeira ou proveito próprio.
A caderneta de poupança funciona como um fiel custodiante: garante a liquidez imediata para o proprietário caso ocorram inadimplementos no imóvel e assegura a atualização monetária transparente para o inquilino.
Regra inegociável: A exigência do depósito em poupança é norma cogente de ordem pública. Cláusulas contratuais que autorizem o locador a reter o dinheiro em sua conta corrente particular ou que estabeleçam que os rendimentos pertencem ao proprietário são nulas de pleno direito.
De quem são os rendimentos da poupança ao final do contrato?
A lei é categórica e não deixa margem para dúvidas interpretativas: todas as vantagens, juros mensais e correções monetárias creditadas na caderneta de poupança pertencem com exclusividade ao locatário.
Exemplo prático: imagine que o inquilino tenha entregue R$ 6.000,00 de caução no início de um contrato de 30 meses. Durante esse período, o rendimento acumulado da poupança gerou R$ 1.150,00 de juros.
No momento do encerramento da locação, não havendo débitos pendentes de aluguel ou reformas comprovadas, o proprietário deve restituir ao inquilino o montante total de R$ 7.150,00, e não apenas os R$ 6.000,00 nominais recebidos anos antes.
Jurisprudência pacífica: A devolução de caução sem a incidência dos rendimentos da poupança constitui enriquecimento sem causa do locador (artigo 884 do Código Civil), cabendo condenação judicial imediata à complementação dos valores com juros legais.
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Como abrir uma conta poupança vinculada à locação no banco
Para abrir uma conta poupança de garantia locatícia perante as instituições bancárias:
1. Apresente o contrato de locação assinado: a agência bancária exigirá o instrumento contratual contendo a cláusula expressa de garantia por caução;
2. Modalidade conjunta ou vinculada: a conta é habitualmente aberta em nome do locatário com bloqueio cautelar em favor do locador, ou em modalidade de conta conjunta não solidária;
3. Regras de movimentação: nenhum dos dois pode sacar o dinheiro de forma isolada durante a vigência da locação. Para liberar o saldo ao término do contrato, ambos assinam o termo de quitação e autorização de resgate no banco.
Alternativa prática aceita: Se o banco não disponibilizar a conta vinculada conjunta com facilidade, o locador pode abrir uma conta poupança individual específica para a locação, emitindo cópia do extrato de depósito inicial ao inquilino para comprovar a segregação dos recursos.
O que acontece se o proprietário não depositar o valor na poupança?
Se o locador receber a caução em dinheiro em sua conta corrente pessoal e não efetuar o depósito em caderneta de poupança, ele assume um duplo risco financeiro e jurídico:
1. Obrigação de pagar o rendimento do próprio bolso: ao término da locação, o locador será obrigado a atualizar o valor pelo índice oficial da caderneta de poupança do período (ou índice da Justiça estadual, caso mais favorável ao inquilino);
2. Prática de infração contratual: o inquilino pode notificar o proprietário exigindo o comprovante de abertura da conta e o extrato bancário;
3. Risco de apropriação indébita: caso o locador se recuse a devolver o dinheiro no encerramento da locação alegando que já gastou a quantia, comete em tese o delito tipificado no art. 168 do Código Penal.
Aviso ao locador: Nunca gaste a caução do inquilino. Trate o dinheiro como um valor sob custódia temporária que precisará ser devolvido com acréscimos legais.
Como comprovar a regularidade da caução para evitar conflitos
A melhor prática para imobiliárias e proprietários prudentes é anexar ao contrato de locação:
- O comprovante bancário da transferência realizada pelo inquilino;
- O comprovante de abertura e depósito na conta poupança específica com a indicação da data e do saldo;
- Cláusula contratual estabelecendo que o extrato anual da conta poupança poderá ser solicitado pelo locatário a cada 12 meses para acompanhamento dos rendimentos.
Transparência total: A prestação de contas transparente elimina a desconfiança entre as partes e previne disputas judiciais desnecessárias ao término da locação.
Perguntas Frequentes sobre Imobiliário
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