O Que É Arrendar um Estabelecimento? Regras de Ponto Comercial, Fundo de Comércio e Modelo Seguro
1. O Que Significa Arrendar um Estabelecimento Comercial?
Arrendar um estabelecimento comercial significa alugar a empresa em pleno funcionamento, incluindo o ponto físico, as instalações, os maquinários, os utensílios, a decoração, o nome fantasia e a clientela consolidada.
O Código Civil Brasileiro conceitua estabelecimento no Artigo 1.142 como 'todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária'.
Dessa forma, enquanto na locação tradicional você aluga apenas o espaço vazio, no arrendamento de estabelecimento você recebe a operação pronta para faturar desde o primeiro dia, pagando um aluguel mensal ao arrendador.
2. Diferença Entre Arrendar o Negócio e Comprar o Ponto (Trespasse)
É fundamental não confundir arrendamento com trespasse definitivo:
- **Trespasse (Venda do Ponto):** É a alienação definitiva do estabelecimento. O comprador adquire a propriedade do fundo de comércio em caráter perpétuo mediante pagamento do preço de venda;
- **Arrendamento de Estabelecimento:** É uma cessão temporária de uso. O arrendatário administra o negócio por um período pré-fixado (ex: 2 a 5 anos), usufrui do faturamento e, ao final, devolve o estabelecimento organizado ao proprietário original.
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3. Como se Proteger de Dívidas Antigas do Estabelecimento
O maior risco de quem arrenda um comércio é ser surpreendido por fiscais da Receita, oficiais de justiça ou cobranças de fornecedores de mercadorias deixadas pelo dono anterior.
Para garantir blindagem patrimonial absoluta, o contrato de arrendamento deve conter:
1. **Cláusula de Não Solidariedade:** Atribuição estrita de todas as obrigações fiscais, trabalhistas, cíveis e bancárias constituídas antes da posse ao arrendador;
2. **Certidões Negativas Prévias:** Exigência de apresentação de Certidões Negativas de Débitos (CND) federais, estaduais e municipais antes da assinatura;
3. **Direito de Retenção e Regresso:** Autorização contratual para descontar do aluguel mensal qualquer despesa ou condenação judicial antiga que recaia sobre o estabelecimento.
Atenção Crítica: O Artigo 1.147 do Código Civil proíbe expressamente que o arrendador faça concorrência ao arrendatário durante a vigência do contrato. Essa cláusula de não concorrência deve ser detalhada com raio de quilômetros e valor de multa.
4. A Importância Vital do Laudo de Inventário de Bens
Ao assumir um restaurante ou oficina, como provar se aquele freezer ou elevador já estava quebrado? Como garantir que as panelas industriais não sumiram?
O Contrato de Arrendamento deve vir acompanhado obrigatoriamente do **Laudo de Inventário de Bens (Anexo I)**, registrando:
- Marca, modelo e número de série de cada máquina;
- Estado de funcionamento atual (novo, usado, avariado);
- Fotos coloridas das instalações;
- Dever de manutenção preventiva periódica durante o contrato.
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Perguntas Frequentes sobre Comercial
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