Como Funciona o Arrendamento de Ponto Comercial? Regras, Fundo de Comércio e Cuidados
1. O Que É o Ponto Comercial e Como Funciona o Arrendamento?
O ponto comercial (ou fundo de comércio) é o conjunto de fatores materiais e imateriais que conferem atratividade e faturamento a um negócio: a localização geográfica estratégica, a clientela habitual consolidada, o nome fantasia, a decoração das instalações e o maquinário funcional.
No arrendamento de ponto comercial, o proprietário (arrendador) cede temporariamente a exploração dessa estrutura completa a um terceiro (arrendatário), que passa a administrar o comércio e reter os lucros das vendas, pagando um aluguel mensal fixo ou percentual pelo uso do negócio.
É uma alternativa fantástica para quem não tem capital para comprar o ponto à vista (trespasse definitivo) e para o proprietário que deseja se afastar da rotina operacional sem fechar as portas da empresa.
2. O Passo a Passo da Negociação: Da Análise ao Fechamento
Para que a operação seja lucrativa e segura para ambas as partes, deve-se seguir quatro etapas:
1. **Auditoria Financeira e Faturamento:** Verifique os livros contábeis, extratos de maquininhas de cartão e faturamento médio dos últimos 12 meses;
2. **Conferência de Licenças e Alvarás:** Confirme se o ponto possui Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e licença sanitária em dia;
3. **Laudo de Inventário de Máquinas:** Vistoriar cada equipamento (fogões industriais, freezers, computadores, balcões) com fotos e números de série;
4. **Assinatura do Contrato com Cláusula Anti-Concorrência:** Formalizar a minuta com delimitação estrita de prazos, regras de pagamento e separação de dívidas passadas.
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3. Por Que a Cláusula de Não Concorrência é Obrigatória?
Imagine assumir uma pizzaria de sucesso e, dois meses depois, o antigo proprietário abrir uma pizzaria idêntica com o mesmo cardápio na mesma calçada. Todos os clientes iriam atrás dele e você amargaria prejuízo!
Para impedir essa deslealdade, o Artigo 1.147 do Código Civil brasileiro proíbe o arrendador de fazer concorrência ao arrendatário durante a vigência contratual.
O contrato deve estipular com precisão: o raio geográfico de proteção territorial (ex: 5 a 10 km) e a aplicação de multa não compensatória imediata em caso de descumprimento.
4. E se o Imóvel For Alugado de um Terceiro?
Muita atenção: se o arrendador do ponto não for o dono do imóvel (mas sim um inquilino locatário), a Lei do Inquilinato (Art. 13 da Lei 8.245/91) exige a **concordância prévia e por escrito do proprietário do imóvel** para a cessão ou sublocação do espaço.
Sem essa autorização do dono do imóvel, a locação pode ser rescindida na Justiça e ambos (arrendador e arrendatário) podem ser despejados sumariamente.
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Perguntas Frequentes sobre Comercial
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