Distrato de Contrato de Aluguel: Rescisão e Termo de Quitação

O distrato é o negócio jurídico que extingue bilateralmente o contrato de locação (Artigo 472 do Código Civil: 'O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato'):

• Ele formaliza a data e hora exata em que a posse direta do imóvel foi devolvida ao proprietário;

• Declara a liquidação financeira de todos os aluguéis vencidos e despesas condominiais e tributárias até aquele dia;

• Define o saldo e a destinação final da garantia prestada (devolução da caução em dinheiro, exoneração do fiador ou cancelamento do seguro fiança).

Caso o inquilino esteja saindo antes do término do prazo determinado do contrato:

• Obrigatoriedade da Proporcionalidade: Pelo Artigo 4º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), a multa contratual DEVE ser calculada estritamente proporcional ao tempo que faltava para cumprir o contrato;

• Exemplo Prático: Contrato de 30 meses com multa de 3 aluguéis (R$ 3.000 de multa total). Se o inquilino residiu por 20 meses e saiu faltando 10 meses (1/3 do contrato), a multa devida no distrato será exatamente 1/3 do total: R$ 1.000,00;

• Isenção por Transferência de Trabalho: Se a saída antecipada ocorrer por transferência compulsória de emprego determinada pelo empregador, o inquilino é isento de multa, devendo comprovar documentalmente com aviso prévio de 30 dias.

O distrato deve ser assinado em conjunto com o Laudo de Vistoria de Saída:

1. Confrontação com a Vistoria Inicial: Compara-se o estado das paredes, tomadas, portas e louças sanitárias com as fotos registradas na entrada;

2. Desgaste Natural vs Dano Indenizável: O inquilino não responde pelo desgaste natural decorrente do uso moderado e do tempo (Art. 23, III da Lei 8.245/91), mas é responsável por furos em azulejos, pisos riscados, portas danificadas e pintura que tenha sido entregue nova na locação;

3. Ajuste Financeiro dos Consertos: O valor dos reparos comprovados por 3 orçamentos pode ser descontado diretamente da devolução da caução com o consentimento no termo de distrato.

Um dos maiores alívios para o fiador é a formalização do distrato:

• Com a assinatura do distrato e entrega das chaves, a garantia da fiança cessa para qualquer fato posterior;

• É recomendável que os fiadores assinem o termo de distrato como intervenientes anuentes ou recebam uma 'Declaração de Quitação e Desoneração de Fiança' emitida pelo locador.