Cuidados ao Comprar Imóvel por Contrato de Gaveta: Checklist de Segurança

O contrato de gaveta costuma ser utilizado principalmente em três situações:

1. **Imóvel Financiado pela Caixa / Bancos:** O comprador assume o saldo devedor do financiamento no nome do vendedor para evitar juros maiores ou porque não possui renda formal aprovada no banco;

2. **Imóvel em Fase de Inventário:** Herdeiros negociam bens antes da partilha definitiva;

3. **Loteamentos em Fase de Desmembramento:** Áreas em processo de regularização fundiária onde os lotes individuais ainda não possuem matrícula própria individualizada.

Embora o negócio seja válido entre as partes, a instituição financeira financiadora não é obrigada a reconhecer o contrato de gaveta sem sua prévia anuência (Lei 8.004/90).

Se você decidiu seguir com a transação por contrato de gaveta, execute este checklist à risca:

1. **Certidão de Matrícula Atualizada de Inteiro Teor:** Emitida há menos de 30 dias pelo Cartório de Registro de Imóveis, verificando se há penhoras, hipotecas ou averbações premonitórias;

2. **Certidões Negativas do Vendedor:** Tirar certidões de distribuição cível, executivos fiscais (municipal, estadual e federal), reclamações trabalhistas (TRT e TST) e certidão de protestos dos últimos 5 anos na cidade do imóvel e no domicílio do vendedor;

3. **Procuração Pública em Causa Própria (In Rem Suam):** Exigir do vendedor uma Procuração Pública lavrada em Cartório de Notas, com cláusula de irrevogabilidade, irretratabilidade e isenção de prestação de contas, conferindo amplos poderes para transferir o imóvel para seu nome no futuro;

4. **Declaração de Quitação de Condomínio:** Assinada com firma reconhecida pelo síndico (com cópia da ata de eleição), atestando que não há débitos condominiais (que por serem dívidas *propter rem* acompanham o imóvel);

5. **Certidão Negativa de Débitos Imobiliários (IPTU):** Retirada no site da Prefeitura;

6. **Averbação e Guardas dos Recibos:** Efetuar transferências de pagamento obrigatoriamente através de contas bancárias de mesma titularidade, evitando pagamento em dinheiro vivo sem rastro;

7. **Transferência Imediata da Posse:** Cláusula prevendo entrega imediata das chaves e autorização para ligar contas de água e luz diretamente no nome do comprador.

O contrato deve ser redigido com rigor absoluto, contendo:

- Cláusula de desocupação e imissão na posse com data e hora pré-fixadas;

- Cláusula expressa de evicção (garantia de devolução integral do valor pago mais perdas e danos caso o comprador perca o bem por decisão judicial anterior);

- Cláusula de obrigação de outorga da escritura pública definitiva após a quitação do saldo devedor;

- Multa penal moratória e compensatória para a hipótese de desistência imotivada ou descumprimento de prazos;

- Foro de eleição da comarca do imóvel e assinatura de duas testemunhas idôneas.

Em contratos de gaveta de imóveis com financiamento ativo, se o mutuário original (o vendedor) falecer, a apólice de seguro habitacional vinculada ao contrato bancário é acionada e **o saldo devedor do imóvel é quitado perante o banco**.

Contudo, a propriedade quitada passa a constar formalmente como patrimônio da herança do de cujus. Se o comprador não possuir um contrato de gaveta perfeito, com procuração em causa própria e comprovação documental de que vinha pagando todas as parcelas sozinho, os herdeiros do vendedor podem tentar reivindicar o imóvel.

Por isso, documentar a assunção dos pagamentos de cada parcela pelo comprador é vital para afastar pretensões indevidas de herdeiros.