Escritura Não Registrada Tem Validade? Veja os Riscos, Direitos do Comprador e Como Regularizar

Para entender a validade, é fundamental distinguir as duas fases da compra de um imóvel no Brasil:

- **Escritura Pública (Cartório de Notas):** É o contrato formal pelo qual vendedor e comprador formalizam a transação na presença do tabelião. Ela comprova o negócio e a obrigação mútua, gerando direito pessoal entre as partes;

- **Registro da Escritura (Cartório de Registro de Imóveis - RGI):** É o ato solene de averbação da escritura na matrícula imobiliária individual do imóvel. É exclusivamente esse ato que transfere a **propriedade real** (o domínio do bem) para o comprador.

O Artigo 1.245 do Código Civil Brasileiro é taxativo: 'Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis'.

E o parágrafo 1º desse mesmo artigo alerta: 'Enquanto não se registrar o título translativo, **o alienante continua a ser havido como dono do imóvel**'.

Ou seja: mesmo que você já tenha pago 100% do preço do imóvel e more nele há 10 anos, perante a lei, a Prefeitura, o Fisco e qualquer credor, o imóvel ainda pertence legalmente ao antigo proprietário que consta na certidão de matrícula.

Guardar a escritura pública na gaveta sem levar a registro gera perigos reais de perda do patrimônio:

1. **Penhora por Dívidas do Vendedor:** Se o antigo dono sofrer um processo trabalhista, fiscal ou de execução civil, o juiz pesquisa o CPF dele e penhora o imóvel que ainda está no nome dele;

2. **Fraude ou Dupla Venda:** Se o vendedor agir de má-fé e vender o mesmo imóvel para outra pessoa que registre primeiro no RGI, o registro desta terá preferência jurídica (princípio da prioridade registral);

3. **Morte do Vendedor:** Se o vendedor falecer, o imóvel entra automaticamente no inventário dos herdeiros dele, travando a regularização por anos na Justiça;

4. **Falência ou Execução Fiscal:** Inscrição em dívida ativa da União ou falência da construtora com bloqueio de indisponibilidade geral de bens (CNIB).

Se você está nessa situação e o imóvel foi penhorado por dívida do antigo proprietário, a Justiça não o deixa totalmente desamparado.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a **Súmula 84**, pacificando que: 'É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro'.

Ou seja, através de um advogado, você pode ajuizar Embargos de Terceiro demonstrando a posse mansa, pacífica e de boa-fé (com contas de água, luz, IPTU pago e a escritura pública de gaveta) para cancelar a penhora indevida. Contudo, esse processo judicial é caro e desgastante.

A melhor solução é sempre registrar o quanto antes. O passo a passo é simples:

1. Solicite o cálculo da guia do ITBI na Prefeitura do município onde fica o imóvel e efetue o pagamento;

2. Obtenha a Certidão Atualizada de Ônus Reais da matrícula no RGI;

3. Apresente a escritura original e o comprovante do ITBI pago no Cartório de Registro de Imóveis competente para prenotação e registro;

Caso você esteja comprando um imóvel que ainda não tem escritura e vá fazer um contrato de promessa de compra e venda ou contrato de gaveta provisório, garanta que ele possua Cláusula Resolutiva Expressa e Procuração Irrevogável (Art. 685 do Código Civil).

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