Contrato de Locação de Imóvel Rural para Fins Residenciais: Qual Lei se Aplica?

Com o aumento do trabalho remoto e a busca por qualidade de vida, milhares de brasileiros mudaram-se para casas de campo e chácaras alugadas no interior.

Muitos proprietários e advogados ficam confusos: se o imóvel está cadastrado no Incra e paga ITR (em vez de IPTU), o contrato deve seguir o Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) ou a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)?

O STJ consolidou a tese da destinação: o que define o regime jurídico não é a localização física do imóvel (urbana ou rural), mas a finalidade do contrato. Se não há atividade agroeconômica produtiva, a relação é puramente de locação residencial urbana regida pela Lei nº 8.245/1991.

Para afastar qualquer dúvida de que o contrato não é de arrendamento agrícola, o texto deve delimitar com rigor:

• A área locada é restrita à sede da chácara (casa principal, garagem, quiosque e quintal cercado de uso doméstico);

• Fica expressamente vedada a exploração comercial da terra, plantações para venda a terceiros, desmatamento de vegetação nativa ou criação comercial de animais;

• É permitido apenas o cultivo de horta doméstica e criação de pequenos animais para consumo próprio da família.

Imóveis rurais possuem peculiaridades de infraestrutura que devem constar no contrato:

• Bomba de Poço Artesiano: Dever de utilizar com cuidado, dividindo-se os custos de queima mecânica por tempo de uso com o proprietário;

• Limpeza de Fossa Séptica: Obrigação do inquilino de manter a fossa desobstruída durante a ocupação;

• Padrão de Energia Rural: Transferência da titularidade da conta de luz na concessionária (tarifa rural) para o CPF do inquilino.

A Constituição Federal (Artigo 191) prevê a usucapião especial rural para quem ocupar área de até 50 hectares por 5 anos ininterruptos.

O contrato de locação formalizado e com recibos periódicos de aluguel afasta categoricamente o risco de usucapião, comprovando que a posse da terra é subordinada e decorre de locação.