Contrato de Arrendamento Comercial de Ponto e Fundo de Comércio

O Artigo 1.142 do Código Civil define estabelecimento como todo o complexo de bens organizado para o exercício da empresa:

• Bens Materiais (Corpóreos): Maquinários industriais, fornos, mesas, freezers, veículos utilitários, computadores e estoques de mercadorias;

• Bens Imateriais (Incorpóreos): A marca comercial, o nome de fantasia, o ponto geográfico consolidado, a cartela de clientes ativos, o site e os contratos com fornecedores credenciados;

• No arrendamento, todos esses elementos são entregues em bloco funcional ao arrendatário para que a atividade econômica continue operando sem descontinuidade.

Um dos pontos de maior cautela jurídica é a segregação de passivos:

• Dívidas Trabalhistas (Artigos 10 e 448 da CLT): A Justiça do Trabalho adota o princípio da sucessão empresarial. Se o arrendatário continuar explorando o mesmo negócio com os mesmos funcionários, ele responde solidariamente por passivos trabalhistas preexistentes;

• Dívidas Fiscais e Tributárias (Artigo 133 do CTN): O adquirente ou arrendatário responde pelos tributos relativos ao estabelecimento na proporção da exploração continuada;

• Blindagem Contratual: O contrato de arrendamento comercial deve conter cláusula de 'independência de CNPJ' e estipular que todos os débitos fiscais, civis e trabalhistas gerados até a data da imissão na posse são de responsabilidade exclusiva do arrendador, cabendo retenção de aluguéis em caso de bloqueio judicial.

O maior litígio no arrendamento de estabelecimentos ocorre no término do contrato:

• É anexo obrigatório do contrato o Laudo Pericial de Inventário detalhando número de série, marca, estado mecânico e valor de mercado de cada equipamento entregue;

• O contrato deve fixar que a manutenção preventiva e o conserto de peças desgastadas pelo uso correm por conta do arrendatário, devendo o maquinário ser devolvido em perfeito estado de funcionamento;

• Estoque Rotativo: O estoque inicial de insumos e matérias-primas deve ser medido e precificado, obrigando-se o arrendatário a repor o mesmo volume no encerramento.

Atenção a esse detalhe fatal:

• Se o dono do negócio não for proprietário do imóvel onde a loja funciona (se ele próprio for inquilino), o arrendamento do estabelecimento implica cessão ou sublocação do imóvel;

• Pelo Artigo 13 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), é nula qualquer cessão ou sublocação sem o consentimento prévio e por escrito do proprietário do imóvel predial;

• Sem a carta de anuência do locador do prédio, o proprietário pode ajuizar ação de despejo imediato por infração legal grave.