Contrato de Aluguel Vencido Renova Automaticamente? Regras de Prazo Indeterminado

É muito comum no Brasil que as partes continuem pagando e recebendo o aluguel normalmente após o término dos 12, 24 ou 30 meses previstos no contrato inicial, sem assinar um aditivo ou renovação em papel.

A Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/1991) estabelece que, transcorridos mais de 30 dias da data de vencimento sem que o proprietário notifique o inquilino exigindo as chaves nem ajuíze ação de despejo, a locação é prorrogada automaticamente por tempo indeterminado.

Não há necessidade de ir ao cartório ou assinar novo documento: a lei presume que ambos concordaram tacitamente em manter a relação locatícia sob as mesmas cláusulas e condições pactuadas na minuta original.

A principal mudança jurídica quando o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado reside nas regras de rescisão:

• Se o inquilino quiser sair: O locatário pode desocupar o imóvel a qualquer momento sem pagar nenhuma multa rescisória compensatória. A única exigência legal (Artigo 6º da Lei 8.245/91) é enviar notificação prévia por escrito ao locador com antecedência mínima de 30 dias. Se não avisar com 30 dias, o locador pode exigir o pagamento de um mês de aluguel correspondente ao aviso não cumprido.

• Se o proprietário quiser o imóvel de volta: Nos contratos que originalmente tiveram prazo igual ou superior a 30 meses, o locador pode exercer a 'denúncia vazia' a qualquer momento, notificando o inquilino com prazo de 30 dias para desocupação voluntária (Artigo 46, § 2º).

Por força do Artigo 39 da Lei do Inquilinato (com a redação dada pela Lei 12.112/2009), salvo disposição contratual expressa em contrário, qualquer das garantias locatícias estende-se até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.

Portanto, o fiador continua respondendo pelas dívidas e aluguéis atrasados mesmo após o término do prazo inicial do contrato.

Contudo, o Artigo 40, inciso X da lei confere ao fiador o direito de exonerar-se da fiança a qualquer momento após a prorrogação por prazo indeterminado. Para isso, o fiador deve notificar formalmente o locador, permanecendo responsável pelos débitos apenas durante os 120 dias seguintes à notificação, período no qual o inquilino deve apresentar nova garantia sob pena de despejo.

Para o proprietário que busca estabilidade de renda e previsibilidade de ocupação, o mais recomendável é celebrar um Termo Aditivo de Renovação Contratual fixando um novo período determinado de vigência (ex: mais 30 meses com isenção após 12).

Isso evita que o inquilino entregue o imóvel repentinamente com aviso de 30 dias em épocas desfavoráveis de mercado, além de permitir a atualização do valor locatício para o preço corrente de mercado caso os reajustes anuais tenham ficado defasados.