Contrato de Aluguel de Apartamento Mobiliado: Vistoria, Inventário e Cuidados
As particularidades do aluguel mobiliado no Brasil
A locação de imóveis mobiliados ou semi-mobiliados atrai inquilinos dispostos a pagar um valor mensal de 20% a 40% superior ao de imóveis vazios em troca de praticidade imediata (estilo 'entrar e morar').
Por outro lado, o risco do proprietário é proporcionalmente muito maior: além das paredes e pisos, estão em jogo geladeiras frost-free, televisores smart, aparelhos de ar-condicionado inverter, sofás retráteis e colchões caros.
Se o contrato não contiver um laudo de inventário fotográfico anexo minucioso, provar na Justiça que uma máquina de lavar foi devolvida queimada ou que o sofá foi rasgado por gatos torna-se praticamente impossível.
Garantia Proporcional: Para imóveis ricamente mobiliados, é altamente recomendável exigir caução de 3 meses em dinheiro ou seguro fiança com cobertura específica para 'Danos ao Imóvel e Mobília', garantindo a reposição rápida de aparelhos avariados.
Como estruturar o Laudo de Inventário de Bens Móveis?
O inventário deve ser redigido como anexo inseparável do contrato de locação, contendo:
1. Descrição Cômodo por Cômodo: Sala (sofá 3 lugares cinza, rack de MDF com 2 gavetas, Smart TV 55' Samsung 4K com controle remoto); Cozinha (geladeira Brastemp inox, fogão 4 bocas automático, depurador de ar, micro-ondas 30L); Quartos (cama box queen size com colchão de molas ensacadas, guarda-roupa embutido com 6 portas de correr);
2. Teste de Funcionamento: Menção expressa de que todos os eletrodomésticos foram ligados e testados na presença do inquilino no ato da entrega;
3. Registro Fotográfico Datado: Fotos coloridas em alta resolução com detalhes de tecidos, tampos de mesa de vidro, portas de armários e pintura interna dos eletrodomésticos.
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Desgaste natural do tempo vs Mau uso: quem paga o conserto?
O Artigo 23, III da Lei do Inquilinato estipula que o locatário deve restituir o imóvel e a mobília no estado em que os recebeu, 'salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal'.
Diferenciando ambos na prática:
• Desgaste Natural (conta do proprietário): Desbotamento leve do estofamento do sofá pela incidência do sol da janela, queima da placa do ar-condicionado por oscilação da rede elétrica externa ou fim da vida útil do compressor da geladeira com 10 anos de uso;
• Mau Uso ou Negligência (conta do inquilino): Manchas de vinho, queimaduras de cigarro ou rasgos de animais no sofá; quebra de prateleiras de vidro por sobrecarga de peso; controle remoto quebrado por queda; ou entupimento de filtros por falta de limpeza preventiva.
Procedimento rigoroso na vistoria de devolução
Ao término do contrato, a vistoria final deve ser realizada com o inventário original em mãos.
Cada item é conferido e testado novamente. Caso algum objeto esteja quebrado ou ausente, o valor do conserto ou da compra de um item idêntico é descontado imediatamente do caução depositado.
Perguntas Frequentes sobre Direito Imobiliário & Locações
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