Como Fazer um Contrato de Aluguel Direto com o Proprietário: Guia Completo Sem Imobiliária

Alugar direto é vantajoso para ambas as partes pela agilidade e ausência de taxas intermediárias abusivas.

Porém, o grande perigo reside no amadorismo contratual:

- Modelos genéricos de papelaria que usam cláusulas nulas de pleno direito;

- Ausência de laudo de vistoria inicial, impossibilitando cobrar reparos no término;

- Exigência de dupla garantia (ex: pedir fiador E caução ao mesmo tempo), o que configura contravenção penal perante o Artigo 43, II, da Lei 8.245/91.

Para ter plena validade e força executiva extrajudicial (Artigo 784, III do CPC), o contrato direto deve conter:

1. **Qualificação Completa:** Nome, CPF, RG, profissão, estado civil (e regime de bens se casado) de locador e locatário;

2. **Descrição Individualizada do Imóvel:** Endereço completo, número do apartamento/casa, vaga de garagem e número de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis;

3. **Valor do Aluguel e Forma de Pagamento:** Valor numérico e por extenso, dia exato de vencimento e chave PIX vinculada à conta do proprietário;

4. **Índice de Reajuste Anual:** Estipular o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou IGP-M para reajuste obrigatório a cada 12 meses;

5. **Garantia Locatícia ÚNICA:** Caução em dinheiro de até 3 meses (depositada em caderneta de poupança vinculada) OU fiador com imóvel quitado OU locação sem garantia (que permite despejo liminar em 15 dias pelo Art. 59 da lei);

6. **Rateio de Encargos:** Deixar expresso que o inquilino responde por condomínio ordinário, IPTU, água e luz;

7. **Multa Rescisória Proporcional:** Fixação de 3 aluguéis de multa em caso de desocupação antecipada, calculada de forma estritamente proporcional ao tempo que falta para o término do contrato (Art. 4º da Lei 8.245/91).

Jamais entregue ou receba as chaves sem um Laudo de Vistoria Inicial assinado por ambas as partes.

O laudo deve conter:

- Estado da pintura de tetos e paredes (se é nova ou usada, cor e tipo de tinta);

- Teste de funcionamento de todas as torneiras, descargas, registros e lâmpadas;

- Estado de conservação de portas, fechaduras, janelas, vidros e pisos;

- Fotos nítidas em anexo e medições de entrada dos relógios de água e energia elétrica.

Esqueça as filas e despesas desnecessárias com cartório de notas.

Hoje, locador e inquilino podem assinar o contrato de aluguel pelo **Assinador Eletrônico do Gov.br** (contas nível prata ou ouro):

A assinatura eletrônica avançada pelo Gov.br é 100% gratuita, possui carimbo de tempo oficial da ICP-Brasil, inviolabilidade criptográfica e plena validade jurídica perante o Poder Judiciário nos termos da Lei Federal nº 14.063/2020.

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