Como Alugar Imóvel com Segurança: Guia Completo para o Proprietário

O primeiro filtro de proteção do proprietário acontece antes mesmo da entrega das chaves. Jamais confie apenas na boa aparência ou em conversas informais de WhatsApp.

Documentos indispensáveis que todo locador deve exigir do proponente:

- **Comprovante de Renda Idôneo:** Holerites dos últimos 3 meses, Declaração de Imposto de Renda com recibo de entrega ou extratos bancários consolidados. A praxe segura é que a renda líquida familiar comprovada seja de pelo menos **3 vezes o valor do aluguel somado ao condomínio e IPTU**;

- **Consulta de Restrições Financeiras:** Verificar o CPF no Serasa, SPC e Boa Vista para constatar se há protestos, cheques sem fundos ou inadimplência ativa no comércio;

- **Certidões Negativas de Distribuição Cível e Criminal:** Consultar o site do Tribunal de Justiça do estado para verificar se o candidato responde a ações de despejo por falta de pagamento anteriores ou execuções de dívidas ativas.

O artigo 37 da Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades de garantia: caução em dinheiro ou bens, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Para o proprietário que aluga direto:

- **Caução em Dinheiro (Art. 38, § 2º):** Limitada por lei a no máximo 3 meses de aluguel e depositada em caderneta de poupança vinculada. É prática e acessível, mas pode ser insuficiente caso o inquilino deixe dívidas acumuladas de IPTU e condomínio;

- **Fiador com Imóvel Próprio Quitado:** Excelente garantia, desde que o fiador resida na mesma comarca ou estado e possua certidão de matrícula atualizada comprovando que o imóvel está livre de hipotecas ou alienação fiduciária (lembrando que a Súmula 549 do STJ autoriza a penhora do bem de família do fiador);

- **Locação sem Garantia (Art. 42 da Lei 8.245/91):** Pouco explorada, mas vantajosa: permite ao proprietário exigir o aluguel adiantado mês a mês (até o 6º dia útil) e garante direito a **liminar judicial de despejo em 15 dias** sem necessidade de audiência prévia.

O maior motivo de brigas no término da locação decorre do estado de conservação do imóvel. O artigo 23, inciso III da Lei do Inquilinato determina que o locatário deve devolver o bem no mesmo estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Para ter certeza jurídica de que os reparos poderão ser cobrados:

1. Elabore um **Laudo de Vistoria Inicial Fotográfico e Minucioso**, testando registros, tomadas, fechaduras, torneiras, pintura das paredes, vidros e integridade dos pisos;

2. Liste todos os móveis e eletrodomésticos com marcas, modelos e eventuais arranhões pré-existentes;

3. Anexe o laudo ao contrato como anexo obrigatório e colha a assinatura do locatário logo após a vistoria presencial.

Jamais utilize contratos verbais ou 'modelos genéricos da internet'. Seu contrato deve contemplar com precisão:

- Cláusula de responsabilidade expressa pelo pagamento de condomínio, taxa de lixo e IPTU antes do vencimento;

- Multa moratória de 10% por atraso no pagamento mais juros de 1% ao mês e correção monetária;

- Transferência imediata das contas de energia e água para a titularidade do CPF do locatário no prazo improrrogável de 5 dias úteis;

- Proibição de sublocação total ou parcial, empréstimo do imóvel ou cessão a terceiros sem autorização prévia por escrito;

- Multa rescisória de 3 meses de aluguel, calculada proporcionalmente ao tempo restante de cumprimento do contrato (Art. 4º da Lei 8.245/91).