Aluguel Vigente na Venda do Imóvel: Cláusula de Vigência e Direitos

Antes de assinar qualquer compromisso de compra e venda com um terceiro interessado, o proprietário é legalmente obrigado a notificar o inquilino sobre a intenção de venda (Artigo 27 da Lei 8.245/91):

• Notificação Formal: A comunicação deve conter todas as condições do negócio (preço exato, formas de pagamento, existência de ônus reais na matrícula e prazo de entrega das chaves);

• Prazo de 30 Dias para Resposta: O inquilino tem prazo decadencial improrrogável de 30 dias para manifestar, de forma clara e inequívoca, a aceitação da proposta;

• Silêncio ou Recusa: Decorridos os 30 dias sem resposta positiva ou havendo contraproposta rejeitada, o proprietário fica livre para vender o imóvel a qualquer comprador nas exatas condições informadas na notificação.

Se o imóvel for vendido para um terceiro e o inquilino não tiver interesse na compra, o contrato de locação em andamento é mantido automaticamente?

A resposta da lei é: NÃO, a menos que dois requisitos cumulativos sejam atendidos (Artigo 8º da Lei nº 8.245/1991):

1. O contrato de aluguel deve conter Cláusula Expressa de Vigência em caso de alienação (estipulando que o futuro comprador respeitará o prazo contratual até o fim);

2. O contrato deve estar averbado junto à matrícula do imóvel no competente Cartório de Registro de Imóveis (RGI).

Sem o registro no cartório de imóveis, o novo comprador adquire o bem desembaraçado e tem o direito legal de rescindir a locação unilateralmente.

Caso o contrato de locação NÃO contenha cláusula de vigência averbada no RGI, o novo comprador que registrou a escritura tem direito potestativo à desocupação:

• Prazo de Notificação: O novo adquirente tem até 90 (noventa) dias após o registro da venda no cartório para notificar o inquilino exigindo a retomada;

• Prazo para Desocupação: Concedida a notificação pelo comprador, o inquilino terá 90 dias para desocupar voluntariamente o imóvel;

• Risco de Perda do Prazo pelo Comprador: Se o novo proprietário deixar passar os 90 dias sem notificar o inquilino, a lei presume que ele concordou com a continuidade da locação, ficando obrigado a respeitar o contrato até o seu término!

Sim. O Artigo 23, inciso IX da Lei do Inquilinato estabelece como dever expresso do locatário permitir a vistoria do imóvel pelo proprietário ou por seus corretores, bem como visitas de terceiros interessados na compra:

• As visitas devem ser previamente combinadas em dias e horários razoáveis que não violem a intimidade familiar;

• A recusa sistemática e injustificada do inquilino em abrir a porta para visitação constitui descumprimento legal de obrigação contratual, ensejando aplicação de multa e eventual ação de despejo por infração.