Retenção de Chaves pelo Locador por Falta de Garantia: Como Funciona na Lei?

Um dos maiores receios de quem coloca um imóvel para locação é entregar as chaves na mão do novo inquilino e, depois de realizada a mudança, o locatário deixar de pagar a caução em dinheiro combinada ou adiar indefinidamente a apresentação da apólice de seguro fiança.

Uma vez dentro do imóvel, caso o inquilino se recuse a pagar a garantia e não pague os aluguéis, o proprietário terá que ingressar com uma demorada Ação de Despejo, amargando meses de prejuízo patrimonial.

Diante desse risco concreto, surge a pergunta central: o locador pode se recusar a entregar as chaves até que a caução esteja 100% depositada na conta ou que o fiador tenha assinado a minuta com firma reconhecida?

O direito brasileiro consagra o clássico princípio da exceptio non adimpleti contractus (exceção do contrato não cumprido), positivado no artigo 476 do Código Civil Brasileiro:

'Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.'

Em termos práticos aplicados à locação imobiliária: o contrato prevê obrigações recíprocas e simultâneas. A obrigação do inquilino de prestar a garantia locatícia válida é uma pré-condição indispensável para que nasça a obrigação do locador de conceder a posse do imóvel.

Portanto, se o locatário não realizou o depósito da caução ou não entregou os documentos do fiador, ele não pode exigir judicialmente ou extrajudicialmente a entrega das chaves.

Para que o proprietário esteja absolutamente resguardado contra alegações de 'atraso na entrega do imóvel', o contrato de locação deve conter uma cláusula de condição suspensiva expressa:

'A imissão na posse e a consequente entrega física das chaves do imóvel locado ficam estritamente condicionadas à comprovação da integralização do depósito da caução em dinheiro em conta bancária designada (ou à apresentação da apólice definitiva de seguro fiança devidamente quitada) no prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis.'

O contrato deve estipular ainda que, caso o inquilino não preste a garantia no prazo estipulado, o contrato será automaticamente resolvido de pleno direito por culpa do locatário (artigo 474 do Código Civil), incidindo a multa rescisória.

Se o contrato foi assinado mas o futuro inquilino não deposita a caução e passa a inventar desculpas sucessivas:

1. Não libere o acesso e notifique o inquilino concedendo prazo final peremptório de 48 horas para a regularização;

2. Esgotado o prazo sem o pagamento, declare o contrato formalmente rescindido por inadimplemento culposo;

3. Coloque o imóvel imediatamente de volta para locação no mercado, mitigando o prejuízo do imóvel ocioso.

Como o inquilino nunca esteve na posse das chaves, não há necessidade de mover ação de despejo, resolvendo-se o caso na esfera das perdas e danos.

Por outro lado, caso o inquilino tenha pago a caução rigorosamente no prazo e entregue todos os documentos exigidos, mas o locador se recusar a entregar as chaves por motivos pessoais ou para favorecer outro interessado, a situação se inverte:

Nesse cenário, o locador comete mora contratual grave e descumpre a Lei do Inquilinato (art. 22, I), autorizando o inquilino a:

- Exigir o cumprimento forçado da entrega das chaves via tutela de urgência judicial;

- Ou rescindir o contrato com cobrança da multa contratual contra o proprietário, além de indenização por perdas e danos e despesas de mudança frustrada.