Prazo Mínimo do Contrato de Locação Comercial: Regras da Lei e Proteção do Ponto

Diferente do que muitos empresários imaginam, a Lei nº 8.245/1991 não impõe uma duração mínima para o contrato comercial. As partes têm total autonomia para pactuar contratos de 6 meses, 1 ano, 2 anos ou 10 anos.

O que a lei define são consequências jurídicas completamente distintas de acordo com o prazo escolhido.

Se você fechar um contrato comercial de apenas 1 ou 2 anos, ao final do período o locador pode simplesmente exigir o imóvel de volta ('denúncia imotivada'), e você perderá todo o investimento feito na reforma da loja, fachada e na atração de clientes daquela vizinhança.

Para garantir o direito de renovar o contrato judicialmente, mesmo contra a vontade do proprietário (Ação Renovatória de Aluguel), o Artigo 51 da Lei do Inquilinato exige o cumprimento simultâneo de três requisitos:

1. Contrato Escrito com Prazo Determinado: Locações verbais ou por prazo indeterminado jamais dão direito à renovação compulsória;

2. Prazo Mínimo de 5 Anos: O contrato a renovar deve ter prazo mínimo de 5 (cinco) anos, OU a soma ininterrupta dos prazos de sucessivos contratos escritos deve somar 5 anos;

3. Exploração do Mesmo Ramo há 3 Anos: O locatário deve estar operando no mesmo ramo de comércio ou indústria pelo prazo mínimo ininterrupto de 3 anos.

Mesmo tendo um contrato de 5 anos, o lojista corre o risco de perder o ponto comercial se não observar o prazo decadencial do Artigo 51, § 5º da lei.

A Ação Renovatória deve ser ajuizada obrigatoriamente no período compreendido entre 1 (um) ano e no máximo 6 (seis) meses antes do término final do contrato vigente.

Se faltarem 5 meses e 29 dias para o contrato acabar e você não tiver renovado amigavelmente nem entrado com a ação, o direito à renovação compulsória prescreve e o proprietário pode pedir a desocupação imediata.

A cobrança de luvas (taxa inicial para cessão do ponto comercial) é lícita apenas no momento da celebração do contrato inaugural (res sita).

O que a Lei do Inquilinato (Artigo 45) proíbe categoricamente é a cobrança de luvas para a RENOVAÇÃO do contrato de locação já existente. Exigir luvas para renovar o contrato é ilegal e dá direito à restituição dos valores pagos.