Contrato de Sublocação Comercial e de Sala: É Permitido Sublocar? Regras e Modelo de Autorização
A regra de ouro do Artigo 13: sem autorização por escrito, não há validade
O Artigo 13 da Lei nº 8.245/1991 é categórico: 'A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.'
Muitos locatários de salas comerciais, consultórios compartilhados e pontos de varejo acreditam que, por estarem em dia com o aluguel, têm a liberdade de 'alugar uma mesinha', repassar uma sala ou permitir que terceiros se estabeleçam no imóvel.
Se não houver autorização prévia por escrito (seja em cláusula do contrato principal ou em termo de anuência específico), a sublocação é ilícita e clandestina, gerando justa causa para Ação de Despejo por Infração Legal e cobrança de multa contratual integral.
Notificação em 30 dias: A lei prevê que, se o locatário notificar o locador por escrito comunicando a intenção de sublocar, o locador terá 30 dias para manifestar formalmente sua oposição. Se não responder em 30 dias, presume-se o consentimento tácito (Art. 13, § 2º).
O limite de valor do Artigo 21: é proibido lucrar em cima do proprietário
Uma dúvida jurídica muito comum é se o inquilino principal pode lucrar com a sublocação, cobrando do sublocatário um valor superior ao que ele próprio paga ao dono do prédio.
A Lei do Inquilinato veda expressamente o enriquecimento sem causa com a propriedade alheia no Artigo 21: 'O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.'
Portanto, se você aluga uma sala comercial inteira por R$ 2.000, não pode sublocar a mesma sala por R$ 2.500. Se sublocar metade do espaço, o valor razoável e seguro deve ser proporcional à área ocupada (por exemplo, até R$ 1.000).
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Responsabilidade subsidiária perante o proprietário (Artigo 16)
Pelo Artigo 16 da lei, o sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador quando este for executado, e ainda pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
Isso confere ao proprietário uma via de cobrança direta: se o locatário principal receber o dinheiro do sublocatário e sumir sem repassar ao dono do imóvel, o dono pode notificar o sublocatário para que realize os depósitos judiciais diretamente ao proprietário legítimo.
O que acontece com a sublocação quando o contrato principal termina?
Pelo princípio da gravitação jurídica e acessoriedade (Artigo 15 da Lei do Inquilinato), rescindida ou finda a locação principal por qualquer motivo, extingue-se de pleno direito a sublocação.
Isso significa que, se o inquilino principal for despejado, rescindir o contrato amigavelmente ou tiver sua empresa falida, o sublocatário não tem direito subjetivo de permanecer no imóvel, restando-lhe apenas o direito de pleitear perdas e danos contra o sublocador que deu causa à extinção.
Perguntas Frequentes sobre Direito Imobiliário & Locações
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