Contrato de Locação para Pessoa Jurídica (PJ) e Funcionários: Regras e IRRF
Como a Lei do Inquilinato enquadra a locação residencial para empresas?
O Artigo 55 da Lei nº 8.245/1991 estabelece: 'Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.'
Isso significa que, mesmo que o imóvel seja um apartamento residencial, o contrato é tecnicamente classificado como não residencial corporativo.
Essa distinção é altamente vantajosa para o locador: não incide a trava dos 5 anos do Artigo 47 caso o contrato seja inferior a 30 meses, permitindo a retomada mais ágil ao término do período acordado.
Atenção Contratual: Quando o locatário for Pessoa Jurídica, o contrato deve estipular expressamente quem são os colaboradores ou executivos autorizados a residir no imóvel e responsabilizar a empresa solidariamente por danos e encargos condominiais.
A regra tributária crucial: a retenção obrigatória do IRRF pela empresa
Quando o locador é Pessoa Física e o locatário é Pessoa Jurídica, o proprietário NÃO deve recolher o imposto via Carnê-Leão.
Pelo Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018), a empresa locatária tem a obrigação legal de descontar o IRRF na fonte antes de efetuar o pagamento do aluguel, recolhendo a guia DARF (código 3208) em nome da Receita Federal e repassando o valor líquido ao dono do imóvel.
Todo início de ano, a empresa deve fornecer ao locador o Comprovante de Rendimentos Pagos e de Retenção de Imposto de Renda na Fonte (DIRF), que será utilizado na Declaração de Ajuste Anual.
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O que acontece se o funcionário que mora no imóvel for demitido?
O contrato deve estipular com clareza: a relação contratual vincula a EMPRESA LOCATÁRIA, e não a pessoa física do funcionário ocupante.
Caso o empregado seja demitido ou transferido, a empresa continua integralmente responsável pelo pagamento pontual do aluguel, condomínio e IPTU até a devolução formal das chaves com vistoria aprovada.
O contrato pode prever a faculdade de a empresa substituir o morador por outro colaborador mediante simples comunicação escrita ao locador, ou conceder prazo de 30 dias para desocupação amigável.
Garantias seguras em contratos de locação com pessoas jurídicas
Para garantir o adimplemento de empresas, costuma-se exigir:
• Análise do Balanço Patrimonial e DRE dos 2 últimos exercícios sociais da empresa;
• Fiança prestada pelos próprios sócios pessoas físicas da empresa com outorga uxória dos cônjuges;
• Ou caução em dinheiro de 3 meses de aluguel depositada em conta poupança vinculada.
Perguntas Frequentes sobre Direito Imobiliário & Locações
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