Contrato de Locação para Pessoa Jurídica (PJ) e Funcionários: Regras e IRRF

O Artigo 55 da Lei nº 8.245/1991 estabelece: 'Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.'

Isso significa que, mesmo que o imóvel seja um apartamento residencial, o contrato é tecnicamente classificado como não residencial corporativo.

Essa distinção é altamente vantajosa para o locador: não incide a trava dos 5 anos do Artigo 47 caso o contrato seja inferior a 30 meses, permitindo a retomada mais ágil ao término do período acordado.

Quando o locador é Pessoa Física e o locatário é Pessoa Jurídica, o proprietário NÃO deve recolher o imposto via Carnê-Leão.

Pelo Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018), a empresa locatária tem a obrigação legal de descontar o IRRF na fonte antes de efetuar o pagamento do aluguel, recolhendo a guia DARF (código 3208) em nome da Receita Federal e repassando o valor líquido ao dono do imóvel.

Todo início de ano, a empresa deve fornecer ao locador o Comprovante de Rendimentos Pagos e de Retenção de Imposto de Renda na Fonte (DIRF), que será utilizado na Declaração de Ajuste Anual.

O contrato deve estipular com clareza: a relação contratual vincula a EMPRESA LOCATÁRIA, e não a pessoa física do funcionário ocupante.

Caso o empregado seja demitido ou transferido, a empresa continua integralmente responsável pelo pagamento pontual do aluguel, condomínio e IPTU até a devolução formal das chaves com vistoria aprovada.

O contrato pode prever a faculdade de a empresa substituir o morador por outro colaborador mediante simples comunicação escrita ao locador, ou conceder prazo de 30 dias para desocupação amigável.

Para garantir o adimplemento de empresas, costuma-se exigir:

• Análise do Balanço Patrimonial e DRE dos 2 últimos exercícios sociais da empresa;

• Fiança prestada pelos próprios sócios pessoas físicas da empresa com outorga uxória dos cônjuges;

• Ou caução em dinheiro de 3 meses de aluguel depositada em conta poupança vinculada.