Contrato de Intermediação Imobiliária para Locação: Regras e Comissão

Diferente da administração mensal contínua da locação (onde a imobiliária cobra uma taxa de 8% a 10% todo mês para emitir boletos e gerenciar o contrato), a intermediação imobiliária — também conhecida como corretagem pontual — é o serviço exclusivo de encontrar, analisar a ficha cadastral e viabilizar a assinatura do contrato com um inquilino idôneo.

Uma vez assinado o contrato de locação e entregues as chaves, encerra-se a atuação do corretor na intermediação, passando a gestão do aluguel diretamente para o proprietário, a menos que haja um contrato adicional de administração patrimonial.

A remuneração do corretor de imóveis pela intermediação de locação segue as tabelas referenciais dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI) de cada estado:

• Locação Residencial Urbana: A comissão padrão é o valor integral do primeiro aluguel (100% do 1º mês de locação), pago pelo proprietário após a assinatura e o recebimento da primeira parcela ou garantia;

• Locação por Temporada: Geralmente fixada entre 10% e 20% sobre o valor total do pacote do período contratado;

• Locação Comercial: Costuma variar entre um e dois meses de aluguel, a depender da complexidade do ponto e do prazo contratual;

• Quem Paga?: No Direito imobiliário, a obrigação pelo pagamento da corretagem de locação é do proprietário (locador), sendo nula qualquer cláusula contratual que tente repassar essa despesa ao inquilino sem sua manifesta concordância prévia.

A cláusula de exclusividade assegura que apenas aquele profissional ou imobiliária terá o direito de anunciar e negociar o imóvel durante determinado período (geralmente de 60 a 90 dias):

• Vantagens: O corretor investe mais recursos em fotos profissionais, impulsionamento em portais e dedicação prioritária àquele imóvel;

• Efeito Legal do Artigo 726 do Código Civil: Havendo cláusula de exclusividade por escrito, se o proprietário alugar o imóvel por conta própria ou por meio de terceiros durante a vigência do prazo, a comissão do corretor contratado continuará sendo devida integralmente, ressalvada inércia comprovada do profissional;

• Sem Exclusividade: O proprietário fica livre para anunciar em múltiplas imobiliárias simultaneamente e pagar a comissão apenas àquela que efetivamente apresentar o inquilino contratante.

Para conferir total segurança jurídica a ambas as partes, o termo de intermediação deve conter:

1. Qualificação completa das partes (incluindo número de inscrição no CRECI do profissional ou da imobiliária);

2. Descrição pormenorizada do imóvel e as condições de locação pretendidas (valor do aluguel, condomínio, IPTU e garantias aceitas);

3. Percentual ou valor fixo da comissão e o momento exato de sua exigibilidade;

4. Prazo de validade da autorização de captação e regras para prorrogação ou revogação;

5. Autorização expressa para colocação de placas de 'Aluga-se' e veiculação em portais imobiliários.