Contrato de Aluguel de Terreno para Torre de Telefonia e Antenas 5G: Regras e Modelo

Com a expansão maciça das redes 5G no Brasil, as operadoras de telefonia móvel necessitam quadruplicar o número de antenas e torres receptoras em áreas urbanas e ao longo de rodovias rurais.

As empresas procuram proprietários de terrenos estrategicamente localizados em regiões altas ou de grande densidade populacional, oferecendo contratos de locação com rendimentos mensais atrativos (geralmente entre R$ 2.500 e R$ 12.000 por mês).

O grande perigo para o dono da terra é assinar a minuta padrão enviada pelos advogados das multinacionais de telecomunicações sem ajustes: essas minutas frequentemente contêm prazos abusivos de 30 anos com direito de saída unilateral sem multa para a operadora e multas milionárias para o proprietário.

Para garantir rentabilidade segura sem perder o controle do imóvel, o contrato de locação para antena deve estipular:

1. Delimitação Exata da Área Locada: Medição precisa em metros quadrados da área cercada da torre (ex: 100 m²), mantendo o proprietário livre para usar, construir ou cultivar o restante do terreno;

2. Servidão de Acesso e Energia Elétrica: Garantia de corredor de passagem exclusivo para técnicos credenciados e instalação de padrão de energia elétrica trifásica independente e direto na concessionária, sem ligação no relógio do proprietário;

3. Licenciamento Ambiental e de Obras: Obrigação expressa da operadora de arcar com todas as licenças da Anatel, Prefeitura (zoneamento), Iphan e Corpo de Bombeiros, isentando o locador de qualquer multa administrativa;

4. Seguro de Responsabilidade Civil e Riscos de Queda: Cobertura securitária obrigatória para o caso de vendavais derrubarem a estrutura metálica sobre residências vizinhas ou pedestres;

5. Desmobilização e Devolução do Solo: Cláusula fixando prazo de até 90 dias após o término do contrato para que a operadora remova totalmente a torre, cabos e fundações de concreto, recompondo o solo ao estado original.

Os contratos costumam ter vigência de 10 a 20 anos. O índice oficial de reajuste deve ser fixado categoricamente pelo IPCA (ou IGP-M, se for mais favorável), com reajuste automático a cada 12 meses.

O IPTU sobre a fração da área locada e qualquer eventual aumento de tributação predial em decorrência da instalação dos equipamentos comerciais devem ser reembolsados integralmente pela operadora.

Em alguns casos, as empresas propõem a Escritura Pública de Concessão de Direito de Superfície (Artigos 1.369 a 1.377 do Código Civil).

O direito de superfície tem natureza de direito real e é averbado na matrícula do imóvel. Ele confere maior solidez à operadora, mas exige escritura pública e deve conter regras rígidas de pagamento periódico (solarium) ao superficiário.