Contrato de Aluguel de Loja em Shopping Center: Regras e Cláusulas
A autonomia da vontade no Artigo 54 da Lei 8.245/91
O Artigo 54 da Lei do Inquilinato estabelece que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão sempre as condições livremente pactuadas nos contratos de locação e nas respectivas normas gerais:
• Essa prerrogativa legal decorre da complexa estrutura de atração de público que o shopping oferece, investindo em ar-condicionado central, segurança armada, estacionamento massivo e campanhas publicitárias unificadas;
• Em contrapartida, as cláusulas contratuais de shopping são notoriamente rigorosas, estipulando multas pesadas para atraso na abertura das portas, alteração visual de vitrines ou descumprimento de horários de funcionamento estabelecidos pela administração.
Atenção Lojista: O empreendedor do shopping não pode cobrar despesas com obras de reformas ou acréscimo que interessem à estrutura integral do shopping (Art. 54, § 1º, 'a'), despesas extraordinárias de condomínio ou impostos prediais que excedam a quota-parte da fração ideal da loja.
Como funciona a composição do aluguel em shoppings?
O valor mensal devido pelo lojista geralmente é híbrido, composto por duas variáveis:
• Aluguel Mínimo Reajustável (AMR): Um piso fixo mensal garantido ao shopping, corrigido anualmente por índices oficiais de inflação (IPCA ou IGP-M);
• Aluguel Percentual: Um percentual negociado (geralmente entre 4% e 8% do faturamento bruto auferido pela loja);
• A Regra do 'Maior Valor': O lojista paga o que for maior entre o Aluguel Mínimo e o Aluguel Percentual. Se a loja faturar alto, o shopping participa dos lucros; se o movimento for fraco, o lojista ainda é obrigado a cobrir o piso mínimo contratado.
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Encargos específicos: 13º aluguel e Fundo de Promoção (FPP)
Além do aluguel mensal, os contratos de shopping impõem encargos exclusivos:
1. Aluguel em Dobro em Dezembro (13º Aluguel): Previsto formalmente no contrato para compensar o aumento expressivo de tráfego de consumidores durante as festas natalinas e o pagamento do décimo terceiro aos trabalhadores;
2. Fundo de Promoção e Propaganda (FPP): Contribuição mensal obrigatória (normalmente calculada como 20% sobre o valor do aluguel mínimo) destinada a financiar decorações temáticas de Natal/Páscoa, publicidade na TV e eventos para atração de público;
3. Condomínio Comum: Rateio das despesas de manutenção predial, brigada de incêndio, consumo elétrico das áreas de circulação e limpeza geral das praças.
O lojista de shopping tem direito à renovação compulsória?
Sim! Os lojistas de shopping center têm direito integral à Ação Renovatória de Locação Empresarial com base no Artigo 51 da Lei do Inquilinato, desde que preencham os três requisitos cumulativos:
• Contrato formal escrito com prazo determinado;
• Prazo mínimo ininterrupto de 5 anos de locação (podendo somar contratos sucessivos);
• Atuação no mesmo ramo de comércio há pelo menos 3 anos ininterruptos.
O ajuizamento da ação renovatória deve ocorrer impreterivelmente entre 1 ano e 6 meses antes do término final do contrato vigente.
Perguntas Frequentes sobre locacao
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