Contrato de Aluguel de Loja em Shopping Center: Regras e Cláusulas

O Artigo 54 da Lei do Inquilinato estabelece que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão sempre as condições livremente pactuadas nos contratos de locação e nas respectivas normas gerais:

• Essa prerrogativa legal decorre da complexa estrutura de atração de público que o shopping oferece, investindo em ar-condicionado central, segurança armada, estacionamento massivo e campanhas publicitárias unificadas;

• Em contrapartida, as cláusulas contratuais de shopping são notoriamente rigorosas, estipulando multas pesadas para atraso na abertura das portas, alteração visual de vitrines ou descumprimento de horários de funcionamento estabelecidos pela administração.

O valor mensal devido pelo lojista geralmente é híbrido, composto por duas variáveis:

• Aluguel Mínimo Reajustável (AMR): Um piso fixo mensal garantido ao shopping, corrigido anualmente por índices oficiais de inflação (IPCA ou IGP-M);

• Aluguel Percentual: Um percentual negociado (geralmente entre 4% e 8% do faturamento bruto auferido pela loja);

• A Regra do 'Maior Valor': O lojista paga o que for maior entre o Aluguel Mínimo e o Aluguel Percentual. Se a loja faturar alto, o shopping participa dos lucros; se o movimento for fraco, o lojista ainda é obrigado a cobrir o piso mínimo contratado.

Além do aluguel mensal, os contratos de shopping impõem encargos exclusivos:

1. Aluguel em Dobro em Dezembro (13º Aluguel): Previsto formalmente no contrato para compensar o aumento expressivo de tráfego de consumidores durante as festas natalinas e o pagamento do décimo terceiro aos trabalhadores;

2. Fundo de Promoção e Propaganda (FPP): Contribuição mensal obrigatória (normalmente calculada como 20% sobre o valor do aluguel mínimo) destinada a financiar decorações temáticas de Natal/Páscoa, publicidade na TV e eventos para atração de público;

3. Condomínio Comum: Rateio das despesas de manutenção predial, brigada de incêndio, consumo elétrico das áreas de circulação e limpeza geral das praças.

Sim! Os lojistas de shopping center têm direito integral à Ação Renovatória de Locação Empresarial com base no Artigo 51 da Lei do Inquilinato, desde que preencham os três requisitos cumulativos:

• Contrato formal escrito com prazo determinado;

• Prazo mínimo ininterrupto de 5 anos de locação (podendo somar contratos sucessivos);

• Atuação no mesmo ramo de comércio há pelo menos 3 anos ininterruptos.

O ajuizamento da ação renovatória deve ocorrer impreterivelmente entre 1 ano e 6 meses antes do término final do contrato vigente.