Contrato de Aluguel Comercial de 5 Anos: A Chave da Renovação e Proteção do Ponto

Para abrir uma franquia, restaurante, farmácia, academia ou clínica médica, o empreendedor frequentemente investe centenas de milhares de reais em reformas, arquitetura, letreiros, ar-condicionado e publicidade local.

Se o contrato for celebrado por prazos menores (como 1, 2 ou 3 anos), ao término do período o locador pode simplesmente dizer: 'Não quero mais renovar, desocupe a loja em 30 dias'. Todo o capital investido e a clientela fiel daquele endereço serão perdidos instantaneamente.

O legislador brasileiro protegeu o valor imaterial do estabelecimento empresarial (o ponto comercial) no Artigo 51, fixando que contratos escritos com prazo mínimo de 5 anos dão direito à renovação obrigatória por igual período.

Para ter o direito de forçar a renovação contratual na Justiça, é indispensável preencher três condições cumulativas:

1. Contrato Escrito com Prazo Determinado: Locações verbais ou por prazo indeterminado jamais concedem direito à ação renovatória;

2. Prazo Mínimo de 5 Anos: O contrato a renovar deve ter sido firmado por no mínimo 5 anos ininterruptos (ou a soma ininterrupta de sucessivos contratos escritos totalizando 5 anos);

3. Exploração do Mesmo Ramo por 3 Anos: O locatário deve estar atuando no mesmo ramo comercial há pelo menos 3 anos consecutivos, provando a consolidação da clientela.

Mesmo tendo um contrato perfeito de 5 anos, o direito à renovação compulsória caduca se a Ação Renovatória não for ajuizada no prazo exato previsto pelo Artigo 51, § 5º da lei:

A ação deve ser proposta obrigatoriamente entre 1 (um) ano e no máximo 6 (seis) meses antes do término final do contrato vigente.

Se você deixar passar esse prazo e faltarem 5 meses para o contrato vencer, você perde completamente a proteção legal e ficará refém da vontade unilateral do locador.

Durante os 5 anos de vigência, o aluguel é reajustado anualmente pelo índice pactuado (como o IPCA).

Além disso, pelo Artigo 19 da Lei do Inquilinato, após 3 anos de vigência de qualquer contrato de aluguel, tanto o locador quanto o locatário podem pedir a revisão judicial do valor do aluguel para ajustá-lo ao preço corrente de mercado (Ação Revisional de Aluguel).