Contestação do Estado do Imóvel Após Receber as Chaves: Prazos e Regras

O inquilino visita o imóvel durante o dia, gosta do ambiente, assina o contrato de aluguel e recebe as chaves com entusiasmo. Contudo, ao realizar a mudança definitiva e ligar os eletrodomésticos, depara-se com surpresas desagradáveis:

- Disjuntores que desarmam ao ligar o chuveiro elétrico;

- Ralos do banheiro que exalam odor forte de esgoto;

- Infiltração na parede do quarto oculta por uma camada recente de tinta superficial;

- Janelas que não fecham ou trincas em registros de água.

Muitos inquilinos entram em pânico temendo serem responsabilizados por esses estragos no final do contrato ou acreditando que terão que arcar com as reformas do próprio bolso. Essa preocupação é infundada se o procedimento de contestação for realizado tempestivamente.

Existem dois prazos jurídicos fundamentais que regem a contestação de defeitos após o recebimento das chaves:

1. O prazo contratual de carência: os bons contratos de locação preveem expressamente um prazo entre 5 e 10 dias corridos após a entrega física das chaves para que o locatário teste tudo e envie apontamentos para aditamento do laudo de vistoria;

2. O prazo legal para vícios redibitórios e ocultos (artigo 445 do Código Civil): caso o defeito seja grave e não pudesse ser constatado de imediato (como um vazamento interno que só brota na parede semanas depois de uso contínuo), o locatário dispõe do prazo legal de até 180 dias para notificar o locador e exigir o conserto ou abatimento no aluguel.

Para que a contestação tenha força legal e não seja ignorada pela imobiliária ou proprietário, siga este protocolo:

Passo 1: Fotografe e grave vídeos detalhados de cada problema encontrado (mostre a água vazando, o disjuntor caindo ou a umidade com data aparente);

Passo 2: Redija um 'Termo de Contestação ao Laudo de Vistoria de Entrada', descrevendo de forma pontual cada cômodo e o defeito identificado;

Passo 3: Envie a notificação por canal oficial com comprovação de entrega e leitura (e-mail formal da imobiliária ou mensagem registrada no WhatsApp oficial de atendimento);

Passo 4: Solicite que a imobiliária emita um 'Aditivo à Vistoria Inicial' registrando os apontamentos para que esses itens não sejam cobrados na sua saída.

A regra de ouro da Lei nº 8.245/91 é límpida:

- Defeitos estruturais e pré-existentes à entrega das chaves: são de obrigação integral do proprietário. O locador deve enviar profissionais especializados em até 5 a 10 dias para solucionar o problema;

- Autorização de reparo com compensação: caso o locador não tenha profissionais disponíveis ou resida em outra cidade, o inquilino pode apresentar 3 orçamentos idôneos, realizar o serviço mediante autorização por escrito e abater o valor gasto diretamente no boleto do próximo aluguel.

Se os defeitos encontrados após a entrega das chaves forem de tamanha gravidade que comprometam a segurança, a saúde ou a habitabilidade da família (como esgoto retornando dentro de casa, falta crônica de água por quebra de encanamento principal ou risco iminente de desabamento de teto):

O inquilino tem o direito potestativo de rescindir o contrato de locação imediatamente por culpa exclusiva do locador.

Nessa hipótese, o locatário fica 100% isento do pagamento de qualquer multa rescisória, tem direito à devolução imediata e integral da caução prestada e pode exigir indenização pelos custos que teve com frete de mudança e hospedagem emergencial.