Retenção Indevida da Caução pelo Locador: O Que Fazer se o Dono Não Devolver?

Um dos conflitos mais recorrentes ao término de locações residenciais e comerciais no Brasil ocorre quando o inquilino desocupa o imóvel, entrega as chaves, quita todas as contas pendentes e, no momento de receber a caução de volta, o proprietário ou a imobiliária cria desculpas sucessivas para não transferir o dinheiro.

Entre as justificativas abusivas mais comuns estão: inventar reparos superficiais sem apresentar notas fiscais, exigir reformas estruturais que não competem ao inquilino, alegar dificuldades financeiras pessoais para pagar ou simplesmente parar de responder às mensagens.

Essa conduta viola frontalmente o artigo 38, § 2º da Lei nº 8.245/91 e os princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), transformando o locador em depositário infiel de recursos que pertencem com exclusividade ao locatário.

Antes de ingressar com qualquer processo judicial, o primeiro passo indispensável é constituir o locador formalmente em mora através de uma Notificação Extrajudicial.

A notificação pode ser enviada por:

- Cartório de Registro de Títulos e Documentos (a forma com maior peso probatório);

- Carta Registrada com Aviso de Recebimento (AR mão própria) dos Correios;

- E-mail formal ou mensagem registrada no WhatsApp com confirmação de leitura.

No teor da notificação, indique o valor exato entregue a título de caução, anexe o comprovante de entrega das chaves e da quitação das contas de água/luz e estipule um prazo improrrogável (geralmente de 48 horas a 5 dias úteis) para que o valor seja creditado na sua conta bancária, com os devidos rendimentos da poupança, sob pena de medidas judiciais imediatas.

Se o prazo da notificação extrajudicial vencer sem o pagamento, o caminho é ajuizar uma 'Ação de Cobrança c/c Restituição de Garantia Locatícia' perante o Juizado Especial Cível (conhecido popularmente como Juizado de Pequenas Causas) da comarca do imóvel.

Vantagens do Juizado Especial Cível:

- Causas de até 20 salários mínimos: você NÃO precisa de advogado para propor a ação;

- Procedimento 100% gratuito na primeira instância (sem pagamento de custas processuais ou taxas judiciárias iniciais);

- Celeridade: a audiência de conciliação costuma ser agendada rapidamente e a decisão judicial é exequível de imediato.

A retenção arbitrária e indevida da caução pelo locador frequentemente ultrapassa o mero dissabor do cotidiano, gerando direito a indenização por danos morais em favor do inquilino.

Os tribunais estaduais têm fixado indenizações por danos morais quando a retenção injustificada da caução coloca o inquilino em situação de extrema vulnerabilidade financeira (por exemplo, impedindo-o de alugar outro imóvel ou pagar as despesas de mudança da família).

Além da indenização por danos morais, a sentença judicial condenará o proprietário a restituir a caução integral corrigida monetariamente, acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação e da multa rescisória contratual prevista para infração cometida pelo locador.

O artigo 168 do Código Penal tipifica o crime de apropriação indébita como o ato de 'apropriar-se de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção', com pena de reclusão de 1 a 4 anos e multa.

Como a caução em dinheiro é entregue ao locador a título de depósito de garantia vinculado e temporário (não ocorrendo transferência de propriedade do dinheiro), a recusa deliberada em restituir o valor após comprovada a inexistência de débitos pode configurar o ilícito penal.

Em casos extremos de má-fé evidente, o inquilino pode lavrar Boletim de Ocorrência perante a Delegacia de Polícia Civil, instruindo a notícia-crime com cópia do contrato e da notificação sem resposta.