Preço do Arrendamento Rural em Sacas de Soja ou Dinheiro? O Que Diz a Lei e o STJ

O artigo 18 do Decreto nº 59.566/66 estabelece com todas as letras:

*'O preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas o seu pagamento pode ser feito tanto em dinheiro como em quantidade de frutos equivalente ao preço, pelo preço de mercado local da data do pagamento. Parágrafo único: É nula a cláusula de preço fixado em quantidade de frutos ou produtos.'*

O objetivo do legislador na década de 1960 foi diferenciar o **arrendamento** (onde a remuneração é certa e o arrendador não participa dos riscos de mercado ou quebra de safra) da **parceria rural** (onde ambos partilham a produção e os riscos).

Se a cláusula for redigida simplesmente como 'o arrendamento custará 15 sacas de soja por hectare ao ano', ela é tecnicamente **nula** pela literalidade do decreto.

Durante anos, devedores de má-fé usavam a nulidade do artigo 18 para deixar de pagar o arrendamento ou pedir revisão judicial desproporcional.

Para coibir esse comportamento abusivo (*venire contra factum proprium*), a 3ª e a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidaram o seguinte entendimento:

1. A cláusula que estipula o pagamento em produtos não descaracteriza o contrato nem desobriga o pagamento;

2. O contrato é mantido, mas o valor devido deve ser **convertido em dinheiro com base na cotação oficial da saca ou arroba no mercado local na data do vencimento**;

3. Não é possível promover Ação de Execução de Título Extrajudicial direta cobrando sacas físicas de grãos se não houver liquidez monetária expressa, exigindo prévia liquidação ou conversão pelo preço de mercado.

Para garantir conformidade perfeita com o artigo 18 da lei e com a jurisprudência do STJ, a cláusula do contrato deve ser redigida no formato de **preço em dinheiro com parâmetro de reajuste ou liquidação equivalente**:

- **Modelo Recomendado:** *'O preço anual do arrendamento é fixado em moeda corrente nacional, correspondente ao valor em dinheiro equivalente à cotação de X sacas de soja de 60kg (padrão exportação), apurada pela média da cotação divulgada pelo CEPEA/ESALQ (ou cooperativa local de referência) no dia útil anterior ao efetivo pagamento.'*

- **Possibilidade de Pagamento em Grãos:** O contrato pode autorizar expressamente que, por opção mútua das partes, o pagamento seja entregue em armazém geral indicado pelo arrendador, emitindo-se o respectivo recibo de quitação em valor monetário equivalente.

O artigo 95, inciso XII do Estatuto da Terra impõe limites máximos para o preço do arrendamento rural, calculados com base no valor cadastral do imóvel rural (VTN constante na Declaração do ITR):

- O preço anual não pode exceder a **15% do valor cadastral do imóvel**, incluídas as benfeitorias, no caso de arrendamento total;

- Nos casos de arrendamento parcial sobre áreas de alta fertilidade e produtividade, o limite pode atingir até **30% do valor cadastral** da área arrendada.

Embora pouco fiscalizado no dia a dia, conhecer esse teto evita contestações em perícias judiciais agrárias.