Direito de Preferência no Arrendamento Rural: Regras na Venda da Fazenda e Renovação
1. Direito de Preferência na Compra do Imóvel Rural (Art. 92, § 3º)
O artigo 92, § 3º do Estatuto da Terra estabelece que, em caso de alienação do imóvel rural, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros.
O procedimento obrigatório que o proprietário deve seguir:
- Enviar **Notificação Formal** ao arrendatário (judicial ou via Cartório de Títulos e Documentos) comunicando a intenção de venda;
- Informar todas as condições da proposta recebida: preço exato, condições de pagamento, prazos de parcelamento e eventuais garantias exigidas;
- O arrendatário tem o prazo decadencial de **30 (trinta) dias corridos**, a contar do recebimento da notificação, para manifestar expressamente sua vontade de compra.
Silêncio do Arrendatário: Se passados os 30 dias o arrendatário não responder ou declarar formalmente que não tem interesse, o proprietário fica livre para vender o imóvel a terceiros nas exatas condições informadas.
E se a Fazenda For Vendida sem Avisar o Arrendatário? (Ação de Adjudicação)
Esta é uma das penalidades mais severas do Direito Agrário brasileiro:
Se o proprietário vender a fazenda a um terceiro sem dar ciência ao arrendatário, ou se vender por preço ou condições mais vantajosas do que aquelas informadas na notificação, **o arrendatário pode requerer a anulação da venda e a adjudicação do imóvel para si** (Art. 92, § 4º do Estatuto da Terra).
Para isso, o arrendatário deve:
1. Ajuizar a competente **Ação de Preferência / Adjudicação Compulsória** no prazo improrrogável de **6 (seis) meses**, contado a partir da data de registro da escritura de compra e venda no Cartório de Imóveis;
2. Depositar em juízo o valor integral do preço que constou na escritura pública registrada.
O terceiro adquirente perde a fazenda e recebe de volta apenas o dinheiro depositado, além de amargar enorme prejuízo.
Cuidado com o 'Preço Declarado Menor': Se o vendedor e o comprador declararem na escritura um valor abaixo do real para pagar menos imposto (ITBI/IR), o arrendatário poderá tomar a fazenda depositando exatamente o valor irrisório que constou na escritura pública!
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A Venda da Terra Interrompe o Contrato de Arrendamento?
Não! O artigo 92, § 5º do Estatuto da Terra determina expressamente:
*'A alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.'*
Portanto, mesmo que o arrendatário não tenha interesse em comprar a fazenda, o novo comprador **é obrigado por lei a respeitar o contrato de arrendamento até o final do prazo**, com todos os direitos de plantio e colheita mantidos integralmente.
2. Direito de Preferência na Renovação do Contrato (Art. 95, IV)
Além da preferência para compra, o arrendatário tem prioridade na **renovação do contrato de arrendamento** perante outras pessoas que queiram arrendar a área.
Se o proprietário receber proposta de outro produtor com preço superior ou melhores condições:
- Deve notificar o atual arrendatário no prazo de **até 6 meses antes do fim do contrato**, anexando cópia autêntica da proposta recebida;
- O arrendatário tem **30 dias** após a notificação para declarar se aceita equiparar a proposta do concorrente;
- Se equiparar a oferta, o arrendamento é renovado com ele com preferência absoluta.
Perguntas Frequentes sobre Agronegócio
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