Prazo de Contrato de Aluguel Residencial: Vale a Pena Fazer de 30 Meses, 1 Ano ou 6 Meses?

Quase todas as imobiliárias e proprietários experientes estipulam o prazo de 30 meses (2 anos e meio) nos contratos de aluguel residencial. A razão para isso não é capricho, mas pura proteção patrimonial decorrente do Artigo 46 da Lei Federal nº 8.245/1991.

Nos contratos ajustados por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, a locação se extingue com o término do prazo estipulado, independentemente de aviso ou notificação.

Caso o inquilino continue no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, o contrato prorroga-se por prazo indeterminado, MAS o locador mantém o direito sagrado de exercer a 'denúncia vazia': pedir o imóvel a qualquer momento concedendo 30 dias para desocupação, sem precisar justificar o motivo.

Muitos proprietários e inquilinos preferem combinar prazos mais curtos, como 6 meses ou 12 meses (1 ano). Essa modalidade é permitida pelo Artigo 47 da lei, mas esconde uma armadilha severa para o proprietário.

Findo o prazo pactuado de 6 ou 12 meses, se o inquilino não desocupar e o locador não ajuizar ação de despejo imediata, a locação prorroga-se automaticamente por tempo indeterminado.

Porém, pela letra do Artigo 47, o proprietário NÃO tem direito à denúncia vazia. Ele só poderá pedir o imóvel de volta nas hipóteses de infração contratual, acordo mútuo, necessidade de reparação urgente pelo Poder Público, uso próprio/familiar comprovado ou após 5 anos contínuos de locação!

Para atender ao inquilino que não quer ficar 'preso' por 30 meses e proteger o proprietário contra a trava dos 5 anos do Artigo 47, o mercado consolidou uma cláusula de ouro:

Celebra-se formalmente o contrato com prazo de vigência de 30 meses, garantindo o benefício da denúncia vazia do Artigo 46.

Em contrapartida, insere-se uma cláusula expressa estipulando que: 'Fica o locatário isento do pagamento da multa rescisória compensatória caso desocupe o imóvel após o transcurso do 12º (décimo segundo) mês de vigência, desde que notifique previamente o locador por escrito com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.'

Dessa forma, o inquilino ganha flexibilidade para mudar de cidade ou trabalho após 1 ano sem prejuízo financeiro, e o dono preserva o direito de retomar o imóvel sem entraves judiciais.

O contrato de 6 meses faz sentido prático em locações para estudantes com intercâmbio temporário, profissionais em projetos corporativos rápidos ou reformas transitórias.

Importante: não confunda com o aluguel de temporada. O aluguel por temporada só pode ser celebrado por no máximo 90 dias (3 meses). Se o prazo for de 4 a 6 meses, a natureza é obrigatoriamente de locação residencial comum.

Se optar por fazer contrato de 6 meses, o locador deve estar ciente de que, se pretender a desocupação ao fim do prazo, precisará notificar o inquilino formalmente antes do término e ingressar com a ação em caso de recusa, antes que se complete 30 dias de permanência tácita.