Inquilino Não Quer Desocupar o Imóvel: O Que o Proprietário Pode e Não Pode Fazer
1. O Que o Proprietário NUNCA Deve Fazer (Riscos Criminais)
Por mais revoltante que seja a inércia do locatário, a Justiça brasileira veda a justiça com as próprias mãos:
- **Cortar Água ou Energia Elétrica:** Configura crime de exercício arbitrário das próprias razões (Art. 345 do Código Penal). A jurisprudência concede liminar imediata para o inquilino com religação e condena o proprietário a pagar danos morais;
- **Trocar o Miolo da Fechadura:** Iniciar a posse forçada sem autorização judicial é crime de Violação de Domicílio (Art. 150 do CP) e Esbulho Possessório (Art. 161 do CP);
- **Retirar Móveis ou Reter Pertences:** Pode configurar crime de furto ou apropriação indébita.
O único caminho legítimo para desocupar um imóvel ocupado contra a vontade do proprietário é o procedimento judicial previsto na Lei 8.245/1991.
Cuidado com o Flagrante: Se você invadir o imóvel ou trocar as fechaduras, o inquilino pode acionar a Polícia Militar e você poderá ser conduzido à Delegacia.
2. Passo 1: Envio da Notificação Premonitória Extrajudicial
Para que a ação judicial tenha respaldo imediato, o proprietário deve constituir o inquilino em mora mediante Notificação Extrajudicial de Desocupação:
- Fixe o prazo legal improrrogável de **30 (trinta) dias corridos** para a desocupação voluntária e entrega das chaves;
- Deixe claro que, após o término do prazo, passará a incidir aluguel-pena ou cobrança de perdas e danos;
- Envie a notificação por meio idôneo com comprovação irrefutável de recebimento: Carta com Aviso de Recebimento (AR) em mãos próprias, Notificação via Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou e-mail com confirmação formal de ciência.
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3. Passo 2: Ajuizamento da Ação de Despejo com Pedido Liminar
Expirados os 30 dias da notificação sem a saída voluntária, deve-se ajuizar imediatamente a **Ação de Despejo**:
- **Liminar de Despejo em 15 Dias (Art. 59, § 1º da Lei 8.245/91):** Se a locação for desprovida de garantia (ou se a garantia tiver sido exonerada), o proprietário pode prestar caução judicial equivalente a 3 meses de aluguel para que o juiz expeça **mandado liminar de desocupação em 15 dias**;
- **Cumprimento por Oficial de Justiça:** Decorrido o prazo judicial, o oficial de justiça comparece ao local, se necessário com apoio de força policial e chaveiro oficial, retirando os ocupantes e entregando a posse definitiva ao locador.
Cobrança dos Aluguéis Durante a Ocupação: O inquilino responde pelo pagamento integral de todos os aluguéis, condomínios e IPTU até a data em que o oficial de justiça efetivamente lavrar o auto de imissão de posse.
4. Cláusulas de Proteção Contratual Preventiva
Para evitar que o término do contrato se torne um pesadelo:
1. Estipule cláusula de rescisão automática ao término do prazo acordado, sem necessidade de aviso se não houver interesse de prorrogação;
2. Insira previsão expressa de multa compensatória pesada caso o imóvel não seja devolvido na data avençada;
3. Mantenha os dados do fiador ou a apólice do seguro-fiança sempre atualizados.
Perguntas Frequentes sobre Locação
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