Direito de Preferência no Arrendamento Rural: Venda e Renovação

Se o arrendador decidir vender o imóvel rural arrendado a terceiros durante a vigência do contrato:

• Obrigação de Notificação Prévia: O proprietário DEVE notificar o arrendatário por escrito (via Cartório de Títulos e Documentos ou carta registrada com AR), informando todas as condições exatas da proposta de compra recebida (preço total, prazos e forma de pagamento);

• Prazo Decadencial de 30 Dias: O arrendatário tem até 30 (trinta) dias a contar do recebimento formal da notificação para manifestar se deseja comprar a terra em igualdade de condições com o terceiro interessado;

• Silêncio do Produtor: Se transcorrerem os 30 dias sem manifestação afirmativa, o proprietário fica liberado para alienar a fazenda ao comprador originário.

Ao se aproximar o término do prazo do arrendamento rural, o proprietário não pode simplesmente 'trocar de arrendatário' de forma arbitrária:

• Notificação Prévia Obrigatória de 6 Meses: O arrendador tem o dever de notificar o arrendatário até 6 (seis) meses antes do término do contrato, apresentando formalmente as propostas de arrendamento recebidas de terceiros com todas as condições financeiras (Artigo 95, IV do Estatuto da Terra);

• Direito de Igualar a Proposta: O atual arrendatário tem preferência absoluta para continuar na terra se igualar as condições financeiras ofertadas por terceiros;

• Prorrogação Automática: Se o proprietário NÃO notificar o arrendatário no prazo rigoroso de até 6 meses antes do fim, o contrato de arrendamento considera-se automaticamente RENOvADO nas mesmas condições por igual período!

O proprietário só pode recusar a renovação do arrendamento sem apresentar propostas de terceiros em uma situação específica:

• Retomada para Uso Próprio ou de Descendente: O arrendador deve notificar o produtor até 6 meses antes, declarando formalmente que retomará o imóvel para explorar a atividade agrícola diretamente por si mesmo ou por meio de seus filhos;

• Proibição de Fraude: A lei proíbe que o proprietário alegue retomada própria para, logo em seguida, arrendar a fazenda para outra pessoa. Constatada a fraude, o arrendador é condenado a pagar perdas e danos e lucros cessantes ao produtor expulso.

Muitos proprietários tentam inserir no contrato de arrendamento cláusulas com os seguintes dizeres: 'O arrendatário renuncia desde já a qualquer direito de preferência na compra do imóvel':

• O Artigo 13, inciso IV do Decreto 59.566/66 determina que são NULAS de pleno direito quaisquer cláusulas que visem a elidir os preceitos protetivos da legislação agrária;

• Portanto, mesmo que o produtor tenha assinado essa renúncia genérica no início do contrato, ela é considerada inexistente pelo juiz, preservando-se o direito de preferência integral.