Devolução da Caução no Término do Aluguel: Prazos, Descontos Permitidos e Regras

A devolução da caução em dinheiro deve ocorrer imediatamente após a desocupação do imóvel, a entrega formal das chaves e a realização da Vistoria Final de Saída.

Embora a Lei nº 8.245/91 não fixe um número taxativo de dias para a devolução, a jurisprudência dominante dos Tribunais de Justiça e as diretrizes do Procon consideram razoável o prazo de até 30 (trinta) dias após a entrega das chaves.

Esse prazo de 30 dias existe para permitir que o locador receba as últimas faturas residuais de água, energia elétrica, gás encanado e taxa condominial com consumo pró-rata, assegurando que não restem débitos em aberto deixados pelo locatário.

O proprietário tem o direito legítimo de abater da caução apenas débitos comprovados e decorrentes do período em que o inquilino esteve na posse do imóvel:

1. Aluguéis residuais: valores proporcionais aos dias de uso no mês de saída;

2. Contas de consumo pendentes: faturas finais de luz, água, esgoto e gás;

3. Despesas condominiais ordinárias e IPTU proporcional;

4. Multa rescisória por encerramento antecipado do contrato: calculada proporcionalmente ao período restante de locação (artigo 4º da Lei 8.245/91);

5. Reparos de danos causados pelo inquilino: vidros quebrados, portas perfuradas, torneiras danificadas, azulejos trincados ou avarias que excedam o desgaste natural do imóvel, desde que comprovados mediante 3 orçamentos idôneos.

O artigo 23, inciso III da Lei do Inquilinato estipula que o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, 'salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal'.

Portanto, são cobranças e descontos ilegais e abusivos:

- Desgaste natural do tempo: envelhecimento natural da pintura pela ação do sol e chuva, desgaste de pisos cerâmicos pelo caminhar diário e desbotamento de maçanetas;

- Exigência de pintura nova impecável quando o imóvel não foi entregue com pintura nova comprovada na vistoria inicial;

- Despesas extraordinárias de condomínio: reformas estruturais de fachada, fundo de reserva, pintura externa do edifício ou obras de modernização do condomínio (obrigações exclusivas do proprietário pelo art. 22, X da Lei 8.245/91);

- Danos preexistentes: rachaduras ou infiltrações de telhado que já existiam antes do início do contrato e constavam no laudo inicial.

A vistoria de saída é o elemento probatório mais importante para a liquidação da caução. Ela deve ser realizada preferencialmente na presença conjunta do locador (ou vistoriador da imobiliária) e do locatário.

O inquilino tem o direito de acompanhar a vistoria, apontar divergências e exigir que suas observações constem no termo final.

Se o locador realizar a vistoria unilateralmente, sem convocar formalmente o inquilino com antecedência de data e horário, o laudo perde força probatória perante a Justiça para justificar a retenção da caução.

Caso o locador retenha o valor indevidamente, suma ou se negue a prestar contas após os 30 dias de tolerância:

1. Envie uma Notificação Extrajudicial formal estipulando prazo improrrogável de 48 horas a 5 dias para o depósito da caução corrigida em conta;

2. Persistindo a recusa injustificada, ingresse com Ação de Restituição de Caução no Juizado Especial Cível (Juizado de Pequenas Causas);

3. Para causas com valor de até 20 salários mínimos, o inquilino não precisa sequer contratar advogado para ingressar com a ação.

Na ação, o juiz condenará o locador a devolver a caução atualizada com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, além de poder fixar indenização por danos morais em casos de retenção abusiva dolosa.