Contrato de Locação Verbal ("De Boca"): É Válido? Riscos, Direitos e Como Despejar
O que diz a Lei do Inquilinato sobre a locação verbal?
No Direito brasileiro, o contrato de locação não possui forma solene obrigatória. O Artigo 3º da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) deixa claro que a locação pode ser celebrada por qualquer prazo e estabelecida por escrito ou de forma puramente verbal.
Portanto, quando você entrega a chave do seu imóvel residencial ou comercial para alguém mediante a promessa de um pagamento mensal, o contrato de locação já existe e está plenamente vigente no plano jurídico.
O grande problema da locação 'de boca' não é a sua validade, mas sim o seu conteúdo: na ausência de cláusulas escritas, prevalecem as regras protetivas gerais da lei em favor do inquilino, limitando drasticamente o poder de gestão do locador.
Atenção: No contrato verbal de aluguel, qualquer exigência de garantia locatícia (como caução em dinheiro ou fiador) é nula de pleno direito, pois o Artigo 37 da Lei 8.245/91 exige convenção expressa.
O maior perigo para o proprietário: a regra dos 5 anos do Artigo 47
Muitos proprietários acreditam que, por não haver contrato de papel, podem pedir a casa ou apartamento de volta a qualquer momento quando bem entenderem. Isso é um erro gravíssimo.
Pelo Artigo 47 da Lei do Inquilinato, os contratos verbais são automaticamente enquadrados como contratos de prazo inferior a 30 meses por tempo indeterminado.
Nessa hipótese, o locador só pode retomar o imóvel por 'denúncia motivada' (chamada denúncia cheia): falta de pagamento, realização de obras urgentes determinadas pelo Poder Público, uso próprio exclusivo ou de familiares diretos que não tenham imóvel próprio.
Se o proprietário quiser o imóvel de volta simplesmente por vontade própria ('denúncia vazia'), ele é obrigado por lei a esperar 5 anos de locação contínua ininterrupta antes de poder pedir a desocupação.
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Como provar a existência da locação em caso de calote ou litígio?
Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o proprietário precisa ajuizar uma Ação de Despejo por Falta de Pagamento. Como não há documento assinado, a comprovação do vínculo locatício depende de elementos probatórios indiretos:
• Comprovantes de transferências bancárias ou extratos de Pix contendo descrições periódicas do aluguel;
• Conversas de WhatsApp, e-mails ou mensagens de texto tratando sobre o valor do aluguel, vencimentos, cobranças e consertos no imóvel;
• Recibos manuais de pagamento assinados pelo locador ou inquilino;
• Testemunhas que tenham presenciado a negociação verbal, como vizinhos, porteiros ou corretores que intermediaram o contato.
Como regularizar a situação e formalizar um contrato escrito seguro?
Se você já tem um inquilino morando no imóvel sem contrato escrito, o caminho mais inteligente é redigir uma minuta de contrato de locação e apresentá-la para assinatura.
Esse novo contrato deve reconhecer a data de início da posse, formalizar o valor exato do aluguel, estipular índice oficial de reajuste (como o IPCA), definir a data de vencimento e prever as responsabilidades sobre IPTU, água, luz e condomínio.
Dessa forma, o proprietário afasta o fantasma do travamento de 5 anos do Artigo 47 e passa a contar com um título executivo de cobrança rápida caso ocorra inadimplência.
Perguntas Frequentes sobre Direito Imobiliário & Locações
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