Contrato de Locação com Fiança: Outorga Uxória e Riscos do Fiador

Se o fiador for casado sob qualquer regime de bens (com exceção exclusiva da separação absoluta de bens com pacto antenupcial), a lei exige expressamente o consentimento do outro cônjuge:

• Súmula 332 do STJ: 'A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia'. Isso significa que não se anula apenas a metade do cônjuge que não assinou: a fiança é declarada TOTALMENTE NULA e o proprietário perde a garantia por inteiro;

• Requisito Prático: O locador deve sempre exigir certidão de casamento atualizada do fiador e colher a assinatura de ambos os cônjuges no contrato de locação com firma reconhecida ou assinatura Gov.br qualificada.

Sim! Essa é a regra mais drástica e temida da fiança locatícia:

• Exceção Legal (Artigo 3º, VII da Lei nº 8.009/1990): A lei que protege o bem de família contra penhoras abre uma exceção expressa para obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação;

• Decisão do STF (Tema 1127): O Supremo Tribunal Federal fixou a tese de que É CONSTITUCIONAL a penhora do bem de família do fiador, tanto na locação residencial quanto na locação comercial;

• Consequência: Enquanto o próprio inquilino devedor não pode ter seu único imóvel penhorado, o fiador PODE ter sua única moradia levada a leilão judicial para pagar os aluguéis atrasados pelo inquilino.

Pelo Código Civil, o fiador tem originalmente o 'benefício de ordem' (Artigo 827), exigindo que o credor tente penhorar primeiro todos os bens do inquilino antes de cobrar o fiador:

• Para dar liquidez e rapidez à cobrança, todo contrato de locação profissional deve conter cláusula expressa em que o fiador renuncia expressamente ao benefício de ordem do Art. 827 do CC;

• Ao renunciar, o fiador assume a posição de Devedor Solidário e Principal Pagador, permitindo que o proprietário ajuíze ação de execução diretamente contra o fiador no primeiro dia de atraso do inquilino.

Quando o contrato de aluguel atinge o término do prazo determinado e passa a vigorar por prazo indeterminado:

• Pelo Artigo 40, X da Lei nº 8.245/91 e Artigo 835 do Código Civil, o fiador pode notificar o proprietário por escrito manifestando sua intenção de se exonerar da garantia;

• Notificado o locador, o fiador continua responsável por todas as dívidas que vencerem durante os 120 (cento e vinte) dias seguintes à notificação;

• O inquilino terá 30 dias para apresentar nova garantia idônea, sob pena de rescisão contratual imediata e despejo liminar.