Contrato de Aluguel de 3 Anos (36 Meses): Reajuste e Desocupação

Para o proprietário, celebrar contratos residenciais por menos de 30 meses é um risco legislativo desnecessário:

• Se o contrato for de 30 ou 36 meses: Findo o prazo avençado, o proprietário tem até 30 dias para pedir as chaves de volta sem precisar explicar qualquer justificativa à Justiça. Se o inquilino não sair, a liminar de desocupação é concedida com rapidez;

• Se o contrato for inferior a 30 meses (como 12 meses): O proprietário fica refém do Artigo 47, só podendo pedir o imóvel se provar em juízo uso próprio exclusivo, obras públicas emergenciais ou após longos 5 anos de locação ininterrupta.

Ao longo dos 36 meses de vigência, o contrato de locação passará compulsoriamente por dois aniversários de reajuste monetário:

• 1º Reajuste: Aplicado exatamente no 13º mês de contrato, com base na variação percentual acumulada dos 12 meses anteriores;

• 2º Reajuste: Aplicado no 25º mês de contrato, incidindo sobre o valor já atualizado do segundo ano;

• Índice mais Recomendado: O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo do IBGE) tornou-se a referência hegemônica no Brasil, por acompanhar o custo real da inflação ao consumidor e evitar as distorções cambiais extremas historicamente observadas no IGP-M.

Uma consequência jurídica crucial dos contratos de 3 anos é o direito à Ação Revisional de Aluguel:

• O Artigo 19 da Lei nº 8.245/1991 determina que, após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do último acordo de alteração de preço, tanto o locador quanto o locatário podem pedir a revisão judicial do valor;

• Se o bairro valorizou intensamente e os aluguéis de mercado dispararam, o proprietário pode ajuizar a revisional para adequar o valor ao mercado;

• Se a região degradou ou o mercado imobiliário sofreu forte queda, o inquilino pode propor a mesma ação para reduzir o valor do aluguel ao patamar real praticado.

Em virtude do prazo mais longo e do maior valor global contratado:

1. Seguro Fiança: Excelente opção, pois as apólices anuais são renovadas automaticamente com débito no cartão de crédito do inquilino;

2. Fiador com Imóvel Quitado: Tradicionalmente aceito, desde que o imóvel não seja o único bem da família ou que haja renúncia expressa ao benefício de ordem e outorga conjugal;

3. Título de Capitalização: O locatário cauciona de 4 a 6 meses de aluguel em título emitido por seguradora, resgatando 100% do saldo corrigido ao término dos 3 anos.