Contrato de Adesão no Aluguel: Cláusulas Abusivas e Direitos

O contrato de adesão é aquele cujas cláusulas foram previamente redigidas e impressas unilateralmente por uma das partes (a imobiliária ou plataforma), sem que o locatário possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo:

• Princípio da Interpretação Favorável ao Aderente: Pelo Artigo 423 do Código Civil, quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente (ao inquilino);

• Renúncias Nulas: O Artigo 424 do Código Civil estabelece que são absolutamente nulas as cláusulas que estipulem a renúncia prévia do aderente a direito que resulte da própria natureza do negócio.

O Artigo 45 da Lei do Inquilinato é categórico:

'São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos dos dispositivos desta lei'.

Entre as ilegalidades mais comuns em contratos pré-redigidos, destacam-se:

1. Exigência de Dupla Garantia: Exigir fiador e caução no mesmo contrato é contravenção penal (Art. 43, II);

2. Transferência de Obras Estruturais: Atribuir ao inquilino a obrigação de reformar telhado rachado, infiltrações estruturais ou trocar fiação elétrica antiga (obrigação privativa do locador pelo Artigo 22, I e X);

3. Despejo Forçado por Conta Própria: Cláusula autorizando o proprietário a trocar fechaduras, desligar água/luz ou reter os móveis do inquilino sem ordem judicial é ilícito penal e civil gravíssimo.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou jurisprudência firme no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) NÃO se aplica à relação direta entre locador e locatário, que é regida exclusivamente pela legislação especial (Lei nº 8.245/1991):

• Porém, em relação à taxa de administração, cobranças de fichas cadastrais e serviços prestados pela IMOBILIÁRIA ao proprietário ou ao inquilino, incidem integralmente as regras consumeristas e os deveres de transparência do CDC.

Se você já assinou um contrato padrão e descobriu uma cláusula desproporcional:

1. A nulidade de uma cláusula abusiva NÃO anula o contrato de aluguel por inteiro (princípio da conservação dos contratos);

2. A parte prejudicada pode notificar extrajudicialmente a administradora apontando a ilegalidade com base no Artigo 45 da Lei 8.245/91;

3. Caso não haja acordo, pode-se ingressar no Juizado Especial Cível (JEC) para declarar a nulidade da cláusula específica e obter a repetição do indébito (devolução em dobro) de eventuais valores cobrados indevidamente.