Contrato com Imobiliária para Locação: Direitos do Dono, Taxas e Intermediação

Muitos proprietários contratam uma imobiliária para ter tranquilidade: a empresa anuncia o imóvel, seleciona pretendentes, faz análise de crédito de fiadores, emite boletos mensais e cobra atrasados.

Essa relação é uma prestação de serviços com outorga de procuração (mandato). A imobiliária atua em nome do proprietário, respondendo civilmente por desídias, negligências ou aceitação de garantias falsas.

Assinar contratos com imobiliárias sem ler as letras miúdas pode prender o locador a cláusulas de exclusividade abusivas que impedem o dono de vender ou alugar por conta própria.

A tabela dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI) orienta os honorários praticados:

• Taxa de Intermediação / Angariação: Cobrada no primeiro mês de locação (usualmente equivalente a 50% ou 100% do valor do primeiro aluguel) pela divulgação, atendimento e fechamento do contrato;

• Taxa de Administração Mensal: Percentual descontado todo mês dos aluguéis recebidos (geralmente entre 8% e 10% em capitais, ou até 12% em locações populares);

• Taxa de Análise Cadastral e Contrato: A imobiliária NÃO pode cobrar honorários de emissão de contrato do locador ou inquilino se já estiver cobrando a taxa de intermediação.

Fique atento à Cláusula de Exclusividade:

Se o contrato contiver exclusividade por 6 meses e você alugar o imóvel por conta própria ou por outra empresa, a imobiliária exclusiva terá direito de cobrar a comissão integral pelo Artigo 726 do Código Civil.

O contrato deve prever que, após o término do mandato inicial (comumente 12 meses), o proprietário pode revogar a administração imobiliária sem pagamento de qualquer multa rescisória, mediante simples notificação com aviso prévio de 30 dias.

Salvo se o contrato contiver a cláusula de 'Aluguel Garantido' (onde a administradora se responsabiliza financeiramente pelo repasse mesmo sem pagamento do inquilino), a imobiliária comum não é fiadora da locação.

Contudo, pelo Artigo 723 do Código Civil, a imobiliária responde por perdas e danos se aceitar fiador com documentos comprovadamente fraudados, se deixar de protestar o devedor em tempo hábil ou se não realizar o laudo de vistoria inicial e final com fotos.