Contrato com Imobiliária para Locação: Direitos do Dono, Taxas e Intermediação
Como funciona o contrato de administração imobiliária?
Muitos proprietários contratam uma imobiliária para ter tranquilidade: a empresa anuncia o imóvel, seleciona pretendentes, faz análise de crédito de fiadores, emite boletos mensais e cobra atrasados.
Essa relação é uma prestação de serviços com outorga de procuração (mandato). A imobiliária atua em nome do proprietário, respondendo civilmente por desídias, negligências ou aceitação de garantias falsas.
Assinar contratos com imobiliárias sem ler as letras miúdas pode prender o locador a cláusulas de exclusividade abusivas que impedem o dono de vender ou alugar por conta própria.
Dica de Negociação: A taxa de administração imobiliária padrão gira entre 8% e 10% sobre o aluguel recebido. Verifique se o contrato inclui garantia contra inadimplência (aluguel garantido) ou apenas a cobrança e repasse simples.
As taxas cobradas pelas imobiliárias: o que é legal?
A tabela dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI) orienta os honorários praticados:
• Taxa de Intermediação / Angariação: Cobrada no primeiro mês de locação (usualmente equivalente a 50% ou 100% do valor do primeiro aluguel) pela divulgação, atendimento e fechamento do contrato;
• Taxa de Administração Mensal: Percentual descontado todo mês dos aluguéis recebidos (geralmente entre 8% e 10% em capitais, ou até 12% em locações populares);
• Taxa de Análise Cadastral e Contrato: A imobiliária NÃO pode cobrar honorários de emissão de contrato do locador ou inquilino se já estiver cobrando a taxa de intermediação.
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Cláusula de exclusividade e regras para trocar de imobiliária
Fique atento à Cláusula de Exclusividade:
Se o contrato contiver exclusividade por 6 meses e você alugar o imóvel por conta própria ou por outra empresa, a imobiliária exclusiva terá direito de cobrar a comissão integral pelo Artigo 726 do Código Civil.
O contrato deve prever que, após o término do mandato inicial (comumente 12 meses), o proprietário pode revogar a administração imobiliária sem pagamento de qualquer multa rescisória, mediante simples notificação com aviso prévio de 30 dias.
A imobiliária responde se o inquilino der calote ou quebrar a casa?
Salvo se o contrato contiver a cláusula de 'Aluguel Garantido' (onde a administradora se responsabiliza financeiramente pelo repasse mesmo sem pagamento do inquilino), a imobiliária comum não é fiadora da locação.
Contudo, pelo Artigo 723 do Código Civil, a imobiliária responde por perdas e danos se aceitar fiador com documentos comprovadamente fraudados, se deixar de protestar o devedor em tempo hábil ou se não realizar o laudo de vistoria inicial e final com fotos.
Perguntas Frequentes sobre Direito Imobiliário & Locações
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