Aluguel Antecipado é Permitido por Lei? Entenda as Únicas Exceções da Lei do Inquilinato

Muitos proprietários e locadores de primeira viagem acreditam que é natural exigir o primeiro mês de aluguel logo no momento da entrega das chaves. No Direito brasileiro, essa prática é ilegal na imensa maioria das locações.

O Artigo 20 da Lei Federal nº 8.245/1991 estabelece textualmente: 'Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.'

O princípio orientador da lei é o da postecipação: o inquilino ingressa no imóvel, usufrui do bem ao longo de 30 dias e, somente após esse período de uso, paga a retribuição pelo período vencido.

A legislação abre espaço para o aluguel antecipado em apenas duas modalidades específicas, devidamente fundamentadas:

1. Locação Sem Nenhuma Garantia Locatícia (Artigo 42): Se o locador e o inquilino optarem por celebrar o contrato sem fiador, sem caução em dinheiro e sem seguro fiança, a lei autoriza que o locador exija o pagamento do aluguel e dos encargos até o sexto dia útil do mês vincendo (adiantado).

2. Locação por Temporada (Artigo 49): Em contratos destinados ao lazer, turismo, tratamentos médicos ou cursos com duração máxima improrrogável de até 90 dias, o locador pode exigir o recebimento antecipado e de uma só vez de todos os aluguéis e encargos.

Um dos erros mais frequentes cometidos por quem baixa modelos prontos sem orientação é exigir caução de 2 ou 3 meses de depósito e, ao mesmo tempo, estipular que o aluguel seja pago adiantado no dia 1º de cada mês.

Essa conduta viola duplamente a lei: além de caracterizar a contravenção do Artigo 43, inciso III (aluguel antecipado em contrato garantido), viola o Artigo 37, parágrafo único, que proíbe terminantemente mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação.

Caso o inquilino ingresse na Justiça, o proprietário pode ser condenado a devolver os valores em dobro, além de arcar com indenizações pecuniárias substanciais.

Para organizar as datas com perfeição jurídica e financeira, a cláusula financeira do contrato de aluguel simples deve funcionar assim:

Se a entrega das chaves e o início da locação ocorrerem no dia 10 de maio com caução prestada, o primeiro mês de aluguel vencerá no dia 10 de junho (ou até o quinto dia útil de junho, caso combinem vencimento no início do mês subsequente referente ao período fracionado pro-rata die).

Caso não haja caução nem fiador, pode constar expressamente: 'Por força do Artigo 42 da Lei nº 8.245/1991, em razão da inexistência de garantia locatícia, o aluguel será pago antecipadamente até o dia 10 do mês a ser usufruído'.