Promessa de Compra e Venda de Imóvel: Cláusula de Sinal e Arras (Art. 417 a 420 CC)

Na compra e venda de imóveis, é comum o comprador depositar uma quantia inicial (geralmente entre 5% e 20% do valor do bem) no momento da assinatura da Promessa ou Compromisso de Compra e Venda. Essa quantia é chamada juridicamente de 'Arras' ou 'Sinal'.

Regulamentadas pelos Artigos 417 a 420 do Código Civil, as arras cumprem duas funções fundamentais: firmar a presunção de acordo final tornando o negócio irretratável, ou servir como pré-fixação de indenização em caso de arrependimento.

1. Arras Confirmatórias (Arts. 417 a 419 do CC):

É o padrão da lei quando o contrato não autoriza expressamente o direito de arrependimento. O negócio é obrigatório. Se o comprador desistir sem motivo justo, ele perde o sinal pago. Se o vendedor desistir, é obrigado a devolver o sinal MAIS o seu equivalente (ou seja, devolver o sinal em dobro, atualizado com juros). Além disso, a parte prejudicada pode cobrar indenização suplementar caso comprove prejuízo maior.

2. Arras Penitenciais (Art. 420 do CC):

Ocorrem quando o contrato prevê expressamente o 'direito de arrependimento'. Se qualquer das partes mudar de ideia, a penalidade limita-se exclusivamente à perda do sinal (se quem desistiu foi o comprador) ou devolução em dobro (se quem desistiu foi o vendedor), não havendo direito a qualquer indenização extra.

Um dos maiores pesadelos do comprador é dar um sinal substancial de R$ 30 mil ou R$ 50 mil e ter o financiamento bancário reprovado pela Caixa ou banco.

Sem uma cláusula protetiva, o vendedor pode alegar desistência do comprador e reter 100% do sinal!

Por isso, nosso modelo de contrato insere a 'Condição Resolutiva de Não Aprovação de Crédito Imobiliário': estipula que caso a instituição bancária negue a concessão do financiamento por fatores alheios à vontade do comprador, o contrato é resolvido sem culpa, com a devolução integral e imediata do sinal pago.