Contrato de Gaveta de Imóvel Financiado: Como Fazer com Segurança e Riscos

O contrato de gaveta é uma cessão de direitos e obrigações celebrada de forma particular entre o proprietário original (mutuário) e o novo adquirente. Na prática, o comprador paga um valor de entrada (ágio) ao vendedor e assume o compromisso de continuar pagando os boletos mensais do financiamento habitacional, que permanecem formalmente registrados no nome e CPF do antigo dono perante a Caixa Econômica Federal ou banco privado.

Essa operação é motivada pelo desejo de escapar dos juros mais altos de um novo contrato, evitar as custas de avaliação bancária e ITBI imediato, ou quando o comprador possui alguma restrição de crédito (nome negativado) que o impede de aprovar um financiamento em seu próprio nome no momento da compra.

1. Morte do Vendedor Original: Se o titular do financiamento falecer antes do término das parcelas, o imóvel é automaticamente incluído no inventário para partilha entre os herdeiros legais. Além disso, procurações comuns perdem a validade no minuto da morte (Art. 682, II do CC).

2. Dívidas e Penhoras do Vendedor: Como a matrícula imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) continua no nome do vendedor, processos trabalhistas, cíveis ou execuções fiscais de tributos movidos contra ele podem acarretar a penhora e o leilão judicial do imóvel que o comprador já pagou.

3. Inadimplência do Comprador e Nome Sujo: Se quem comprou atrasar ou parar de pagar as prestações mensais, é o CPF do vendedor que é negativado nos órgãos de proteção ao crédito (SPC/Serasa) e o banco pode executar o imóvel extrajudicialmente.

4. Débitos de Condomínio e IPTU: Despesas vinculadas ao imóvel que não forem quitadas pelo gaveteiro geram cobranças judiciais e risco de penhora do próprio bem por dívidas propter rem.

Para transformar uma transação arriscada em um negócio protegido, o contrato deve conter dispositivos jurídicos específicos:

a) Cláusula Resolutiva Expressa (Art. 474 do Código Civil): Fixa que o atraso superior a 30 dias no pagamento de qualquer prestação bancária, condomínio ou IPTU opera a rescisão imediata do contrato, autorizando a retomada liminar da posse com perda de percentual dos valores pagos a título de indenização por uso/ocupação.

b) Obrigação Mensal de Prestação de Contas: O adquirente deve ter o dever contratual de enviar ao vendedor o comprovante de pagamento dos boletos até 5 dias após cada vencimento.

c) Compromisso de Outorga de Procuração Pública em Causa Própria: Cláusula que obriga o vendedor a lavrar no cartório de notas procuração pública com os poderes do Art. 685 do CC, irrevogável e que sobrevive à morte.

Ao quitar a última parcela do financiamento, a instituição financeira emite o Termo de Quitação e Autorização de Cancelamento de Hipoteca ou Alienação Fiduciária.

De posse desse termo e da Procuração Pública em Causa Própria lavrada no início da transação, o comprador comparece diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis para baixar o gravame e outorgar a Escritura Definitiva de Compra e Venda para seu próprio nome, pagando o ITBI no município sem depender de nenhuma assinatura posterior do vendedor.