Comodato Pode Ser Verbal? Conheça os Perigos do Acordo 'De Boca' e Como Notificar
O comodato verbal ou tácito tem validade perante a lei brasileira?
O Artigo 107 do Código Civil consagra o princípio da liberdade das formas: a validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.
Como o capítulo do Código Civil que trata do comodato (Artigos 579 a 585) não impõe a forma pública nem escrita obrigatória, o empréstimo verbal ou tácito (aquele que decorre do mero consentimento tácito do dono em deixar alguém morar) é plenamente reconhecido como negócio jurídico.
Porém, haver validade não significa haver segurança jurídica. Na hora de resolver um conflito, a palavra de um vale contra a do outro.
Quais os grandes perigos de emprestar um imóvel 'de boca'?
Ao deixar uma pessoa residir em sua propriedade sem um documento formal assinado, você assume três riscos graves imediatos:
1. Risco de Ação de Usucapião: Sem contrato escrito fixando posse precária, o morador pode ingressar na Justiça alegando que recebeu o imóvel como doação verbal ou que exerce posse mansa, pacífica e com ânimo de dono há anos.
2. Dificuldade de Liminar de Reintegração de Posse: Na Justiça, o juiz só concede liminar para desocupação rápida se houver prova cabal de esbulho possessório com menos de ano e dia (Artigo 558 do CPC). Sem contrato, provar a data exata do empréstimo exige testemunhas e audiência prévia demorada.
3. Cobrança de Danos e Contas: Se o imóvel for devolvido com paredes quebradas, fiação arrancada ou faturas de água e luz atrasadas em milhares de reais, sem laudo de vistoria e contrato escrito você dificilmente conseguirá cobrar o prejuízo.
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Como notificar o comodatário verbal para desocupar o imóvel em 30 dias?
Se você emprestou um imóvel de boca por tempo indeterminado e precisa dele de volta, você NÃO pode trocar as fechaduras, desligar o relógio de luz nem retirar os pertences da pessoa à força — isso configura crime de exercício arbitrário das próprias razões (Art. 345 do Código Penal) e esbulho.
O caminho legal obrigatório para encerrar o comodato verbal é a Notificação Premonitória Extrajudicial:
• A notificação deve ser enviada via Cartório de Títulos e Documentos ou por Carta com Aviso de Recebimento (AR) em mãos próprias.
• O documento deve conceder um prazo razoável (geralmente 30 dias) para a desocupação voluntária e restituição das chaves.
• Deve conter o alerta de que, esgotado o prazo sem a desocupação, a posse passará a ser considerada injusta (esbulho) e será cobrado aluguel-pena diário com base no Artigo 582 do Código Civil até a reintegração judicial.
Artigo 582 do Código Civil: 'O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até a restituir, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.'
Como transformar o comodato verbal em contrato escrito hoje mesmo?
Se o comodatário ainda reside no imóvel e a relação entre as partes ainda é amigável, a recomendação mais urgente é redigir um Contrato de Comodato formalizado e colher as assinaturas.
O contrato pode declarar expressamente o histórico de empréstimo anterior, consolidando que a ocupação sempre foi a título de comodato gratuito, sepultando qualquer risco retroativo de usucapião.
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Perguntas Frequentes sobre Direito Civil & Imobiliário
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