Comodato Oneroso Existe? Entenda o Comodato Modal e a Cobrança de Encargos
Afinal, existe comodato oneroso segundo o Código Civil?
Juridicamente falando, a expressão 'comodato oneroso' é uma contradição de termos. O Artigo 579 do Código Civil define que 'o comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis'.
Portanto, se você cobrar um valor fixo mensal, percentual de faturamento ou pagamento em dinheiro pelo simples fato de o comodatário utilizar a casa, terreno ou equipamento, o negócio jurídico NÃO É comodato. Ele se descaracteriza imediatamente e passa a ser regido pelas regras da Locação (Lei nº 8.245/1991) ou Contrato de Arrendamento.
Mas se a gratuidade é obrigatória, por que tantas pessoas pesquisam sobre comodato oneroso? A resposta está na figura jurídica do Comodato Modal.
O que é Comodato Modal (ou Comodato com Encargo)?
O Comodato Modal é aquele em que o comodante impõe ao comodatário o cumprimento de uma obrigação ou encargo acessório para usufruir do bem emprestado.
Esse encargo NÃO é uma contraprestação financeira nem remuneração do proprietário, mas sim um dever de conservação ou destinação específica. Exemplos legítimos aceitos pela Justiça brasileira:
• Assumir integralmente as despesas ordinárias e tributárias: IPTU, taxa de coleta de lixo, cota condominial e seguro contra incêndio.
• Realizar obras de conservação: conserto e manutenção do telhado, pintura das instalações ou cerca da propriedade rural.
• Cumprimento de finalidade social ou esportiva: ceder um terreno para uma associação de moradores manter uma escolinha de futebol gratuita, com o encargo de manter o gramado e as instalações elétricas limpas e seguras.
Atenção crucial: O encargo não pode gerar lucro ou enriquecimento sem causa para o proprietário. Ele deve servir estritamente para a manutenção, preservação ou destinação legítima da coisa emprestada.
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Exigir que o morador pague IPTU e condomínio descaracteriza o comodato?
Não! Esse é um dos maiores medos de proprietários de imóveis, mas os tribunais brasileiros já pacificaram que a assunção de IPTU, água, luz e condomínio pelo comodatário é uma decorrência natural do uso da coisa.
O Artigo 584 do Código Civil estabelece que 'o comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada'.
Dessa forma, colocar no contrato que o ocupante é responsável por todos os custos operacionais do imóvel NÃO transforma o comodato em locação, mantendo intacta a segurança jurídica da posse precária.
Como redigir a cláusula de encargos de forma blindada?
Para afastar qualquer tentativa de o ocupante alegar na Justiça que existia uma relação de locação verbal, o contrato de comodato deve ser redigido com rigor técnico:
1. Declarar a natureza gratuita do empréstimo, mencionando expressamente o Artigo 579 do Código Civil.
2. Discriminar cada encargo com clareza (IPTU, energia, água, taxa condominial ordinária) diretamente em nome do imóvel.
3. Estipular expressamente a proibição de sublocação ou cessão a terceiros.
4. Prever a rescisão imediata com aplicação de aluguel-pena caso o comodatário atrase as contas de IPTU ou condomínio.
Perguntas Frequentes sobre Direito Civil & Imobiliário
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