Adjudicação Compulsória com Contrato Não Registrado: Regras da Súmula 239 do STJ
O Que É a Adjudicação Compulsória e Quando Ela se Aplica?
A adjudicação compulsória é uma ação legal destinada a suprir judicial ou extrajudicialmente a manifestação de vontade do vendedor que se recusa, faleceu ou não é localizado para outorgar a escritura definitiva de compra e venda.
Com a sentença judicial ou o ato notarial averbado, o juiz ou o oficial de registro expede uma ordem que substitui formalmente a assinatura do vendedor, transferindo a propriedade diretamente para o nome do comprador na matrícula imobiliária.
Ela se aplica quando:
- Há prova cabal do negócio jurídico (contrato escrito);
- O preço foi integralmente quitado pelo comprador;
- Inexiste direito de arrependimento expressamente pactuado;
- O vendedor foi notificado e permaneceu inerte.
Substituição da Vontade: O Estado-Juiz emite a ordem definitiva de transferência suprindo a ausência do vendedor. Você não precisa ficar refém do vendedor que sumiu.
A Súmula 239 do STJ: Dispensa do Registro Prévio
Antigamente, muitos cartórios e juízes exigiam que o compromisso de compra e venda estivesse registrado na matrícula para autorizar a adjudicação compulsória (com base na literalidade do Decreto-Lei 58/1937).
Essa exigência criava um absurdo prático para quem mais precisava de proteção. Diante disso, o STJ pacificou a questão editando a **Súmula 239**:
*'O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de registro de imóveis.'*
Portanto, mesmo que seu contrato seja um instrumento particular assinado sem qualquer registro prévio no CRI, você tem direito incontestável de exigir a escritura do imóvel quitado.
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A Revolução da Adjudicação Compulsória Extrajudicial em Cartório
Com a publicação da Lei 14.382/2022, que introduziu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), a adjudicação compulsória não precisa mais passar obrigatoriamente pela morosidade de um processo judicial!
Agora, todo o procedimento pode ser realizado diretamente perante o **Cartório de Registro de Imóveis** da comarca do imóvel, com assistência de um advogado:
1. **Ata Notarial:** O advogado solicita a um Tabelião de Notas a lavratura de uma Ata Notarial atestando a existência do contrato, quitação do preço e inércia do vendedor;
2. **Notificação Notarial:** O oficial do Registro de Imóveis notifica o vendedor para manifestar-se no prazo de 15 dias úteis;
3. **Registro Automático:** Se o vendedor for notificado e não apresentar impugnação válida e justificada no prazo legal, o oficial do Registro de Imóveis promove diretamente o registro do domínio em nome do comprador.
Velocidade Incomparável: Um processo judicial que poderia durar de 2 a 5 anos agora pode ser resolvido administrativamente em cartório em questão de semanas ou meses.
Checklist de Documentos para Ingressar com a Adjudicação
Para obter êxito na adjudicação compulsória sem contratempos, você deve reunir:
- Contrato original de compromisso de compra e venda (ou cessões de direitos sucessivas);
- Comprovantes de quitação integral do preço (recibos assinados, extratos bancários de liquidação de parcelas ou termo de quitação);
- Notificação prévia enviada ao vendedor comprovando a recusa ou mora;
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel;
- Comprovante de recolhimento do ITBI municipal.
Perguntas Frequentes sobre Compra e Venda
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