Adjudicação Compulsória com Contrato Não Registrado: Regras da Súmula 239 do STJ

A adjudicação compulsória é uma ação legal destinada a suprir judicial ou extrajudicialmente a manifestação de vontade do vendedor que se recusa, faleceu ou não é localizado para outorgar a escritura definitiva de compra e venda.

Com a sentença judicial ou o ato notarial averbado, o juiz ou o oficial de registro expede uma ordem que substitui formalmente a assinatura do vendedor, transferindo a propriedade diretamente para o nome do comprador na matrícula imobiliária.

Ela se aplica quando:

- Há prova cabal do negócio jurídico (contrato escrito);

- O preço foi integralmente quitado pelo comprador;

- Inexiste direito de arrependimento expressamente pactuado;

- O vendedor foi notificado e permaneceu inerte.

Antigamente, muitos cartórios e juízes exigiam que o compromisso de compra e venda estivesse registrado na matrícula para autorizar a adjudicação compulsória (com base na literalidade do Decreto-Lei 58/1937).

Essa exigência criava um absurdo prático para quem mais precisava de proteção. Diante disso, o STJ pacificou a questão editando a **Súmula 239**:

*'O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de registro de imóveis.'*

Portanto, mesmo que seu contrato seja um instrumento particular assinado sem qualquer registro prévio no CRI, você tem direito incontestável de exigir a escritura do imóvel quitado.

Com a publicação da Lei 14.382/2022, que introduziu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), a adjudicação compulsória não precisa mais passar obrigatoriamente pela morosidade de um processo judicial!

Agora, todo o procedimento pode ser realizado diretamente perante o **Cartório de Registro de Imóveis** da comarca do imóvel, com assistência de um advogado:

1. **Ata Notarial:** O advogado solicita a um Tabelião de Notas a lavratura de uma Ata Notarial atestando a existência do contrato, quitação do preço e inércia do vendedor;

2. **Notificação Notarial:** O oficial do Registro de Imóveis notifica o vendedor para manifestar-se no prazo de 15 dias úteis;

3. **Registro Automático:** Se o vendedor for notificado e não apresentar impugnação válida e justificada no prazo legal, o oficial do Registro de Imóveis promove diretamente o registro do domínio em nome do comprador.

Para obter êxito na adjudicação compulsória sem contratempos, você deve reunir:

- Contrato original de compromisso de compra e venda (ou cessões de direitos sucessivas);

- Comprovantes de quitação integral do preço (recibos assinados, extratos bancários de liquidação de parcelas ou termo de quitação);

- Notificação prévia enviada ao vendedor comprovando a recusa ou mora;

- Certidão de matrícula atualizada do imóvel;

- Comprovante de recolhimento do ITBI municipal.